マイホームとは、購入する前には、誰しもが「夢にみた我が家」とか「終の棲家」とか考えていたはずでしょう。また親からの遺産を受け継いだ方もいるでしょう。できる事ならば、売りたくない、手放したくない思いの方が強いはずです。しかし、人生は皆が順調に歩んでこられない場合もあるのです。その時はマイホームを他人に譲渡するしか方法がなかった場合の損失について述べてみましょう。

■マイホームを譲渡した場合の損失に対して2つの特例
マイホームを譲渡した場合は、購入した時にくらべると損失が出ることがほとんどです。その時に備えて損失を減らす為の特例措置について知っておくことが大事でしょう。

■｢損益通算｣と「繰越控除」の特例を知っておく2つの例！
マイホームの購入から5年を過ぎていての売却でローンが残っている場合、損失がでた時に
その年の他の所得（給料やその他のマイホーム売却以外の収入）から控除してもらうことができます。これを「譲渡損失の損益通算」といいます。さらに、その年では控除しきれなかった金額を翌年以降の3年間で繰り越しできる制度を譲渡損失の繰越控除」といいます。

次に、買い替えをした時の場合でも、マイホームの購入から5年を過ぎていての売却で、別の住宅に買い替えた時に損失がでた時にも、その年の他の所得（給料やその他のマイホーム売却以外の収入）から控除してもらう「譲渡損失の損益通算」と、その年では控除しきれなかった金額を翌年以降の3年間で「譲渡損失の繰越控除」を受けることができます。ただし、条件に関しては全ての要件を満たす必要があります。

■住宅ローンの償還期間が10年以上残っていると特例の対象に！
マイホームの購入には、よほどの事がない限りローンの申し込みをして支払いをするのが一般的です。勿論売る事を前提に投資目的のマンションなどもあるようですが、好条件に指定された人気の物件以外は、マイホームの譲渡で利益がでないのが普通のようです。人生半ばでやむなくマイホームを手放さなければならなくなった時に特例を受ける厳しい条件にあてはまる可能性があります。だからと言って、損失は損失でしかないのでできる限り減らす努力は大事だと思います。

■特定居住用財産の場合の特例を受ける絶対条件！
あくまでも損失が出た場合の税金を減らす為の救済処置と思って下さい。マイホームの購入から5年を過ぎていての売却でローンが10年以上残っている。譲渡損失の金額がある。それ以外にも5年の居住を経過し、空き家になったり火事などですめなくなった場合に約3年以内の譲渡の損失があれば対象となります。

・譲渡に関しては平成16年1月1日から平成31年12月31日までに譲渡の年の1月1日現在において5年の保有を超えた物件。

・買い替えに関しては平成10年1月1日から平成31年12月31日までに譲渡の年の1月1日現在において5年の保有を超えた物件。買い替えの住居は、マイホームを譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの期間であること。またその期間内に居住する見込みであること。