持ち家など建物としての不動産物件を売却する場合、売却益に対して課税されることとなりますが、その課税額を決定していく際にポイントとなるのが、売却した家などの減価償却です。今回は、減価償却がなぜ課税額決定にかかわってくるのか見ていきましょう。

■そもそも不動産の減価償却って何だろう？？
減価って言葉から物の価値が減っていくイメージがあると思います。建物を購入すれば年々劣化してきますよね？　例えば1000万円の建物を購入しても年を重ねるごとに劣化が生じるわけで、1000万で購入した建物が現在でも1000万の価値があるかといえば中古になるので価値は下がってくると考えるのが妥当といえます。

尚、不動産の減価償却とは購入した建物（資産）代金額を、何年度かにわたって費用として計上することをいいます。また、減価償却ができるのは劣化が生じるものだけですので建物には生じますが土地は減価償却が適応できませんので混同しないようにしましょう。（土地に関しては劣化しない為）

■減価償却の基礎的考え
不動産の場合一括しての費用ではなく、将来に渡って利用可能な年月にわけ毎年費用として計上するというものです。大雑把ではありますが以下に例をあげます。

（例）利用年数5年の場合・購入額（1000万）
・1年目（200万）
・2年目（200万）
・3年目（200万）
・4年目（200万）
・5年目（200万）

例えば、1000万で購入した物件の減価償却資産を5年に分けて経費として計上するイメージを持つとわかりやすいと思います。以上のことから、仮に1000万の持ち家である場合、3年目には購入時の価格から600万まで価値が下がるというわけです。実際にはもっと複雑な計算式をもちいますが、今回はこの程度の理解でよいでしょう。

■減価償却費は売却時利益に直結する
売却時利益は、売却した不動産の取得費から、売却時点までの減価償却費を差し引いて求める必要があります。例えば、先の1000万で購入した物件を3年目に1000万で売却した場合、一見利益が発生せず、課税対象とならないような風に見えるかもしれまんが、実際には先の計算で分かる通り、減価償却分として400万分の価値を損失している状態であり、実質400万の利益が発生しているため、その利益分が課税対象となるわけです。

■まとめ
減価償却という言葉が聞きなれない分、混乱してしまいますが一度理解してしまえばさほど難しい話ではありません。ただし、個人で計算するのには結構複雑でもあるため、信頼のある不動産屋さんに見積もりを依頼するのがベストといえるでしょう。