個人で持ち家を売却する際の売却特例は複雑で分かりにくいです。今回は不動産売却限定で受けられる控除の特例を解体していきましょう。

■3,000万円特別控除の要件
全ての特例の基準となる条件は以下の通り。

・現在おもに居住している持ち家を売却したとき
・居住用として使用しなくなった日より3年以上経過していた年の年末迄に売却したとき
・家屋を解体取り壊しの場合は、家屋を解体した日より1年以内に敷地の売却の契約が締結せれていること、解体後に敷地を賃貸などに使用した場合は不可となります。
・単身赴任など転勤のケースで配偶者などが居住する家屋売却の場合
・住宅ローン控除と併用しての適用はできません
・譲渡対象者が、譲渡しようとする者の親族、（生計を同一にする親族、同族の経営する会社などでないこと）
・所有期間を問わず譲渡所得より3,000万円が控除対象となります。また条件があえば他の特例との併用も可能です。
・所有期問の制限や居住期間 の制限はありません
・連年適用の制限もあり3年に1回と定められています。過去2年間ほかの特例適用を受けていないことが条件となります。

【税額の計算方法】

・譲渡所得から3,000万円を引く ＝ 課税譲渡所得となり課税譲渡所得 × 税率で税の計算ができます。　
・年始でみた際の所有年数が5年以下の場合は、短期譲渡所得の税率が適応されます。
・年始でみた際の所有年数が5年以上の場合は、長期譲渡所得の税率が適応されます。
・年始でみた際の所有年数が10年以上の場合は、10年超所有軽減税率の特例が適応されます。

■10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超える不動産は税率が軽減され、この特例は3,000万円特別控除の特例と併用することが可能です。

・総有の居住の財産を譲渡した際、総有者の所有分範囲内となります。
・住宅ローンの控除と併用しての活用はできません。
・譲渡対象者が、譲渡しようとする者の親族、（生計を同一にする親族、同族の経営する会社などでないこと）
・所有期問は 譲渡年の年始で計算し、家屋と土地の所有期間がそれぞれ10年以上必要で居住期間の制限はありません。
・連年適応制限は、過去2年間に特例適用を受けていないことが条件となります。

【税額の計算方法】
・課税譲渡所得が6,000万円以下の場合は、所得税が10.21％、住民税が4％となり合計で14.21％と割り出すことができます。

・課税譲渡所得が6,000万円以上の場合は、所得税が15.315％、住民税が5％となり合計で20.315％と割り出すことができます。

■譲渡損（赤字）が出た場合の特例
・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の対象となります。
この特例の特徴は売却で譲渡損失（赤字）が生じた場合に適応される特例です。譲渡損失を住宅借入金額から譲渡価額を控除した残りの額を限度とし他の所得と損益通算3年間繰越控除ができます。
・繰越控除等限度額計算方法は、住宅ローン残債から譲渡価額を引いた額となります。
　　

■ご自身に合う特例を
今回は不動産売却のみの特例を取り上げましたが、買換えの特例で特定の居住用財産の買換え特例と居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例があります。どの特例が自分に合うのか不動産売却で失敗しないためにもプロの目線から見定め適切なご提案のできる㈱東宝ハウス浦和のスタッフに一度ご相談ください。