不動産を売却した際に課税される税金は住民税と所得税です。この税金の2トップは、所得がある場合のみ課税されます。逆に不動産を売却し儲けが無く赤字の場合は、住民税も所得税もかかりません。今回は、不動産を売却した時の税金と確定申告をシンプルに分かりやすく紐解いていきましょう。

■不動産売却時の税金
例えとして、4,000万円で購入した物件が、8,000万円で売却されたと仮定したときいくらの儲けが出るでしょう。

△答えは簡単です。4,000万円から8,000万円を引いた額の4,000万円が儲けとなります。

この4,000万円の儲けを、譲渡所得といいます。譲渡所得に対し住民税と所得税が課税される仕組みです。この譲渡所得に対する税金の税率は、20.315%で、内訳は5％が住民税で、15％が所得税で0.315％が復興所得税となります。大体20％と覚えておくとよいでしょう。

尚、注意が必要なこともあり、物件保有期間が5年未満の物件を売却した際は、20％のはずの税率が、倍の約40％まで増えてしまいます。内訳は、住民税9％所得税30％となります。

■所得税と住民税の支払
◎所得税と住民税は、それぞれ支払いする時期にずれがあります。物件を売却した年の翌年3月15日迄の確定申告で、所得税を支払います。

◎住民税の支払いは、これより3ヶ月後の6月になります。この期間の微妙なずれには、注意が必要です。

◎確定申告の時期に忙しくて納税できない場合は、銀行引き落としの振替納税を使い支払いをするのも良いでしょう。

■仲介手数料等の諸経費
物件を売却する際は、色々な経費がかかり税金の課税は、儲けに対して行われますので、当然経費は所得から引くことができます。

◎引くことのできる経費
・売却にかかる仲介手数料の支払い分
・売り主が負担した印紙税
・土地を売却する際に建物を解体し取り壊した費用

ただし、従来支払った固定資産税や修繕費や管理費などは対象になりませんので注意が必要です。

■減価償却を加味
本来建物は、時の経過などによる劣化を伴い価値も下がります。このように時間の経過により価値が下がることを減価償却といいます。

例えば、6,000万円で購入した物件が、売却迄に3,000万円減価償却され建物とした場合に建物の価値は残り3,000万円となり、その建物が4,000万円で売却された場合は、差額の1,000万円の儲けが出ます。この1,000万円に対して20％の税金がかかる仕組みです。

■まとめ
所有する物件を売却した際の税金の基本的な考え方がお分かりいただけたと存じます。基本的に黒字の場合は、税金がかかり赤字の場合は、税金がかかりません。微妙でグレーな場合では、減価償却の金額にもよりますが、課税されることになるかもしれませんので、ある程度慎重に事を運ばないと痛い目に合うかもしれません。

不動産売却には微妙なタイミングも必要になりますので、東宝ハウス浦和では不動産売却のベストなタイミングについて良案をご提供させていただきます。