不動産を売却した際の税金対策として、何ができるのか？基礎知識と共にざっくり説明していきましょう。

大きな節税が見込める譲渡所得税

■｢譲渡所得｣の算式
譲渡所得を計算していきますが、その算式には不動産を購入した価格だけでなく、｢仲介手数料｣や｢登録免許税｣・｢登記手数料｣・｢印紙税｣などが諸経費として含まれます。
経費など、引けるものは全部含めることが大切です。

｢売却金額 - 購入金額 + （取得した時の諸経費） + （売却した時の諸経費）｣＝譲渡所得

〇｢仲介手数料｣の上限
200万以下　　（5.4%）
200万～400万　 （4.32%）
400万　　　 （3.24%）

■｢譲渡所得税｣の算式
｢譲渡所得税｣は、不動産を売却したときに出る｢儲け｣にかかる税金のことです。
｢譲渡所得｣を計算したあと下の算式で税金額を出します。

｢譲渡所得（売却利益）　×　（所得税+住民税）　＝譲渡所得税｣

｢短期譲渡所得｣（5年以内）　（所得税15% + 住民税5%）＝約20%　
｢長期譲渡所得｣（5年以上）　（所得税30% + 住民税9%）＝約40%
※復興税率も含まれます。

特例で節税

■｢3000万の特別控除｣
マイホームを不動産売却した場合、上限3000万円まで売却利益から引くことができる特別控除です。

【控除を受ける条件】
〇マイホームの買換えや交換の特例、または損益通算・繰越控除の特例を受けていないこと。
〇売却した建物や土地について｢収容などの特別控除｣をうけていないこと。
〇自分の住んでいる家を売却するか、家と土地などの借地権を売却すること。
〇売却した前年、前々年にこと特例をうけていないこと。
〇売主と買主が親族（親子、夫婦、生計が一とする者、内縁、など特殊な関係）でないこと。

■｢軽減税率の特例｣
土地を所有して10年以上を超えると、｢3000万の特別控除｣と併用してこの特例を受ける事ができます。

【控除を受ける条件】
〇譲渡対象者が、譲渡しようとする人の親族（生計が一とする者、同族の経営する会社などでないこと）
〇所有期間は譲渡した年の1月1日で計算して、建物と土地の所有がそれぞれ10年以上で
居住期間の制限はありません。
〇過去、2年間に特例を受けていないこと。
〇住宅ローンの控除と併用はできません。

【税額の算式】
･譲渡所得が｢6000万円以下｣の場合　（所得税10.21% + 住民税4%）＝14.21%

･譲渡所得が｢6000万円以上｣の場合　（所得税15.315% + 住民税5%）＝20.315%

■｢譲渡損の特例｣
譲渡損失の損益通算または、繰越控除の特例になります。売却した時に譲渡損失（赤字）が出た場合に受ける事ができます。譲渡損失を住宅借入金額から譲渡金額を控除のした残りを限度として、他の所得と損益通算3年間繰越控除することができます。

【算式】
住宅ローン残債　-　譲渡金額　＝繰越控除限度額

まとめ
不動産売却の節税について、書いてきましたが経費をしっかり引き、各々の売却にあった特例を受ける事が一番の節税になるようです。他にもここで書ききれなかった特例などもありますので、詳しく知るためには専門の方や不動産にご相談下さい。

埼玉エリアでの不動産の売却に関しては、【東宝ハウス浦和】に是非ご相談ください。