結婚して夢のマイホームを住宅ローンで購入したが離婚に至った、この場合に残った住宅ローンの支払い方法や離婚に掛かる財産分与はどうなるのか調べてみましょう。

■まず！ローンが残っているマイホームを売却する場合どうすればいいの？
一般的に言いますと住宅ローンが残っている不動産は金融機関や貸付側の抵当権が行使されていますので全額支払いしないと売却することが出来ませんので貸付側の同意を得ることで売却が可能となります。売却方法は「一般売却」、「任意売却」、「競売」の３つの方法があるようです。

◎一般売却
住宅を売却して売却代金をローンの返済に充てて、不足分をすべて現金で支払いする方法

◎任意売却
貸付側の同意を得て、返済額が残っている現状のままの相場の価格で売却して不足分を分割にして支払う方法

◎競売
ローンの支払いの滞納を貸付側から裁判所への申し立て行い競売にかけ不足分は強制的に支払いを行う方法

■競売を回避するために任意売却！
競売には申し立て費用や安い価格での競売になる為、自らの売却意思を確認して貸付側との合意の上、一般市場売却する任意売却にすることをお勧めします。安く競売されるより少しでも高く売れたほうが貸付側にもメリットがあり、良い解決方法といえるでしょう。

■マイホームの財産分与は離婚後のほうが良い。
離婚したら財産の配分は婚姻期間の財産を二等分しなくてはなりません。離婚してもローンの支払いは発生します。住宅ローンの支払いは名義人に請求されるため、離婚による財産分与が夫から妻への名義変更をされると妻の財産となるので、不動産の壌渡とみなされ壌渡所得税の課税対象になります。しかし、マイホーム特例で夫婦は特別な関係にあるので財産を分与しても壌所得税は壌渡所得が3,000万円をこえなければ課税されません。

■贈与税の特例は離婚前に！
婚姻期間が20年を超えた夫婦が離婚する場合は、贈与額から2,000万円まで配偶者控除の特例がありますので、財産分与の壌渡所得が3,000万円を超えた場合は離婚前に2,000万円の配偶者控除を受けたほうが良い場合もあります。

■まとめ
住宅ローンを残したまま性格の不一致や何らかの理由で離婚に至った場合の財産分与は離婚前と離婚後のマイホーム特例や配偶者控除特例などを考慮して後腐れがないように円満解決するようにしましょう。

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