不動産を売却するときには、対象の不動産を手に入れた時の「取得費」が必要になってきます。あらためて「取得費」とは何なのか、その内容についても紹介していき、不動産を売却するときの助けになればと思います。

■取得費の対象になるものは
不動産を手に入れる為の費用が取得費といいますが、その内訳になる対象を具体的に説明していきましょう。

1-　土地や建物の購入した時の費用
その名の通りの「土地の購入費」と「建物の購入費」となります。

2-　建築代金
土地を購入してから家を建てる場合があります。住宅建築会社に支払った費用になります。

3-　登録免許税
不動産の登記にかかる費用で国に治める税金のことです。

4-　不動産取得税
不動産の購入に対する地方自治体におさめる税金のことです。

5-　印紙税
不動産の売買のときに証書などに貼る（購入費用が税金として国に納められる）

6-　仲介手数料
仲介手数料は、不動産を購入するときに間に入った不動産会社に支払った金額のこと。

7-　設備費
不動産を購入した後で、付け加えた設備などにかかった費用となります。

8-　測量費
土地の売却の為に地積等を再確認する必要性のためのかかった費用。土地の造成や建物の建築のための測量が対象費用になります。

9-　建物の取り壊し費用（整地費用など）
建物を取り壊したり、土地を更地にしたりする費用。

10-　改良費
土地の地盤などに対する改良などにかかった費用。

11-　借入金の利子
借入金利息のうち、不動産に実際に使用するまでの期間に限っては、不動産の取得に係る用途として認められるため（付随費用や準備費用）の利子の金額。

■取得費の対象が不明な場合は
親や先祖の土地を相続で受け継いだ場合には、昔のことで取得費の対象がわからない場合があります。このような時には、売却価額の５％を概算取得費とすることができます。また、通常の取得費と５％の概算取得費のどちらかを選ぶことができます。

■土地と建物の取得費は別計算で
「マンション」や「戸建」などの建物では土地の取得に扱いが違ってきます。
建物の場合は、使用頻度の年数などで価値が変化する為に「購入代金」減価償却費相当額を差し引いた金額が費用となります。建物の減価償却費が「事業用」と「非事業用」で償却率が変わってきます。

◎事業用の建物の償却率
木造の建物は　　　「耐用年数」＝22年　「償却率」＝0.046
鉄筋コンクリート　「耐用年数」＝47年　「償却率」＝0.022

◎非事業用の建物の償却率
木造の建物は　　　「耐用年数」＝33年　「償却率」＝0.031
鉄筋コンクリート　「耐用年数」＝70年　「償却率」＝0.015

■土地と建物がセット価格の場合
土地と建物が一緒の場合には、購入代金を割り出しましょう。
1-　建物の消費税価格によって逆算する方法。
2-　標準的建築価額によって計算する。
3-　固定資産税の評価率によって計算する。
4-　不動産の鑑定価格から計算する。
（税込み価格の時は差し引いた価格が相当する）

不動産売却による取得費は、過去の経費までさかのぼることもあります。不動産の売買で無駄な費用を支払わなくて済むならば、一般の方も投資に関係する方も書類や証明書の保全には気を付ける必要があります。「取得費」に限定した内容が参考になればと思います。

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