不動産の売却をした場合に減価償却の扱い方次第によって、税金として対策は勿論のことですが経理上の帳簿の把握をする上でも、しっかりと理解していくことが大切です。不動産を売りたい方や不動産投資に興味がある方などへ、今回の減価償却について説明していきましょう。

■減価償却の通常の扱いとは
減価償却の扱いは、不動産の売却だけではありませんが、個人や企業だけでなく帳簿に経費としての記帳をしておくことが必要です。会社で経理関係の仕事をしている方はわかっていると思いますが、個人でマイホームなどの不動産の資産を持っている方は、毎年の所得申告で固定資産税の申告で利用していることでしょう。

「減価償却」は、固定資産を取得した際に、支払額の計算をそれぞれの使用できる耐用年数による価値の評価できまる金額を費用＝経費として会計処理する事です。

■なぜ不動産売却でも減価償却が必要なのか？
不動産売却では、高く売れることもあり、逆に安くなってマイナスになることもあるでしょう。その時に発生する「譲渡所得」の計算には、「減価償却」が必要となってくるのです。「譲渡所得」は売却して利益のことなので、その計算法とは、

A「譲渡所得」＝B「不動産売却価格」-C「所得費用+譲渡費用」
※所得費用は＝不動産購入代金。「譲渡費」は＝登記の代金、仲介手数料、司法書士の代金など。「取得費」の計算は、「不動産売却での時点での資産価値」を計算するのですが、購入した時の価格から比べるとゼロに近い値段となるでしょう。

この時点での価格の計算に必要となってくるのが「減価償却」です。購入した金額から、売却するまでの「減価償却」金額を差し引いた金額が「不動産売却での時点での資産価値」となります。

■減価償却の計算方法には「定額法」と「低率法」がある
建築物には、ほとんどが「定額法」で計算されます。（届出によって異なる。）
「定額法」では、償却率を用いた計算法によって建築物の種類別に定められています。


◎居住用の建築物の償却率（定額法）＆法定耐用年数の紹介
1-　RC工法（鉄筋・鉄骨などのコンクリート）＝償却率＝0.015
2-　木造工法　＝償却率＝0.031

◎減価償却の計算式
「建築物の購入価格」×「償却率」×「経過年数」＝「償却費」
※経過年数の6ヶ月以上の端数は切り上げて1年とし、6ヶ月未満は切り捨てになる。減価償却の限度額は建築物の価格の95％とする。

◎消費税額から建築物の価格の求め方
「建築物の購入価格」＝「物件の消費税価格」×（「1+A消費税率」÷「B消費税率」）
※年代による消費税率の違いがある。

◇平成元年4月1日から平成9年3月31日
・A消費税率＝1.03
・B消費税率＝0.03

◇平成9年4月1日から平成26年3月31日
・A消費税率＝1.05
・B消費税率＝0.05

◇平成26年4月1日から平成30年7月現在～
・A消費税率＝1.08
・B消費税率＝0.08

◎国が定めた標準的な建築価格表から調べる（国税庁）
建築物の建築された年の1平方メートルに対する価格表があります。

「国税庁の価格表の参考アドレス」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf#search='%E5%9B%BD%E3%81%8C%E5%AE%9A%E3%82%81%E3%81%9F%E6%A8%99%E6%BA%96%E7%9A%84%E3%81%AA%E5%BB%BA%E7%AF%89%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E8%A1%A8'

◎新築の建造物の計算式
「建築物の購入価格」＝「築年数の建築価格」×「床面積」（専有部分の床面積も可）

◎中古物件の建造物の計算式
「建築物の購入価格」＝「床面積」×「中古物件が建築された時から中古物件の購入時期までの償却率」

不動産の売却でも確定申告や帳簿の記録に「減価償却費」は、必要になってきます。簡単に必要な部分だけを説明してきましたが、「譲渡所得」の計算式などの理解も含めて覚えておくことは、費用＝経費なので、税金を減らすだけでなく「キャッシュフロー」というお金の流れも理解を深めることでしょう。

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