不動産の売却では土地と建物をセットで売ることが一般的ですが、売却する側と購入する側で、土地と建物の割合によってメリット・デメリットが発生することになります。不動産の売却では土地と建物の割合がどう影響するのか紹介したいと思います。

■土地と建物が問題になる点とは
不動産の売却において問題になるのは何故かと言うと、「消費税」の有無に関わるからなのです。2019年10月に消費税率が10％になってしまうと大きな買い物である不動産は、8％でさえも大きな金額となるからです。消費税率が10％も問題ですが、動産の売却において消費税の負担は、土地は非課税となり建物に対して課税の対象となってきます。例えば、

◎5,000万円の建物の場合
・5,000万円 × 8% = 400万円
・5,000万円 × 10% = 800万円

◎1億円円の建物の場合
・1億円× 8% = 800万円
・1億円× 10% = 1,000万円

このように 税率によっても200万円以上の差がついてしまいます。1億円以内の買い物でも、数百万円から1千万円の消費税の支払いとなってきます。

■不動産を「売却する側」「購入する側」の割合
土地と建物の割合の申請によって負担額が決定します。

◎売却する側の消費税の割合申請について
売却側は、税務署に「課税売上割合の適用承認申請書」を提出することがあります。この場合は、課税割合によって消費税納税額が大きくなってしまうので損失が大きくなってしまいます。売却した課税期間に税務署長に承認の必要があるので売却時期も検討した方が良いでしょう。

◎購入側の減価償却費
中古資産として減価償却では、購入側の価格が適正でないと判断された場合に問題となりますので注意が必要です。

◎売却側が親族への価格について
親族への売却の場合、相場の価格よりも極端に低いと問題となります。この場合「みなし譲渡」や「寄附金課税」と疑われてしまうので要注意となります。「税務上の借地権」については、売却代金の土地分は、底地分と借地権分とに分けて収入を分けなければなりません。

■土地と建物の計算の割合
売却側は、土地と建物の割合によって売買契約書の記載に「土地代金〇円」「建物代金〇円」「消費税金額〇円」としなければなりません。
※消費税については税法と宅建業法によって正確に記入することが求められます。

◎建物や土地の時価を計算する方法
時価による適正価格によって建物や土地によって売却価格から建物金額から土地の値段を求めたり、土地の値段から建物の値段を求める方法があります。
※適正価額と売買価格との間に大きな差が出る場合は妥当とは言えないでしょう。

◎売却代金を、それぞれの比率による割合
比較的に正確とも言えますが、土地と建物の時価をどのようにふりわけるのかに適正さが求められます。

◎固定資産税評価額との比率による振り分け
土地と建物の固定資産税評価額との比率による計算。
※固定資産税評価額が建築価格の3～6割程度、当初の評価があいまいな点、築年数を考慮されていない事。

◎その他
「鑑定評価額を算出」や「転売時の消費税」を参考に計算するなどがあります。

不動産の売却の値段によって消費税額が大きな差を生じるので今まで紹介した計算法や割合は、最終的には「売却側」と「購入側」の納得のいくものであって欲しいものです。極端な割合については、税務上で問題とならないようにしなければならないことです。

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