親が住んでいた自宅は、私たちが小さい頃の思い出が詰まっています。しかし、そこに住居を移すことは、独り立ちした、現在の生活の基盤をこわしかねません。残念ながら親から相続した「一戸建て」を売却することになりました。今回は、相続した「一戸建て」の売却と相続税について紹介したいと思います。

■相続した「一戸建て」や土地の状況把握
相続した不動産は、「遺産分割」や「名義変更」などで、時間たって、いつの間にかめんどうになって、処分を放置する事もめずらしくありません。このままだと売却の時に損をしたり、トラブルの原因になったりする事も考えた方が良いでしょう。最悪に事例として


◎相続した不動産に他人が住んでいる場合
不動産を知らない間に他人が住み続けた場合は、20年間の一定の条件を満たした場合に所有権が移ってしまう事例があります。自宅の場合は別ですが所有している土地に勝手に住み続けている事が存在するようです。自宅や土地を放置したまま事故などが起きると所有者の管理責任が問われるトラブルもあります。「相続した土地建物」の所有状況や名義人が誰なのかをはっきりさせる必要があるのです。

■相続した「一戸建て」の遺産分割は
相続する子供が1人ならば問題は起こらないでしょうが、複数人いた場合は、相続の分配は最も時間がかかり後々のトラブルにもなりかねません。配偶者が優先的に半分の権利を有しますが、残りの半分を兄弟同士でどのように分配するのかは、多くの人が解決法を探っています。一番の方法は法定相続人とされる人数全員の話し合いによって書面に同意書や押印まで作成することが必要です。（遺産分割協議は基本的に相続者全員の合意が必要）

◎不動産の分割には
土地や「一戸建て」を分割するのは難しい事です。結局は納得のいく「話し合い」による解決がベストでしょう。分割方法は大きく3つの方法があり、それぞれのメリット・デメリットがあります。

1-換価分割は＝不動産を売却して現金を分配する方法がわかりやすく分配しやすいのですが、「相続税」と「譲渡所得税」を支払う義務があります。


2-代価分割は＝不動産を1人が相続して、その人の所有する同等の資産（別の不動産など）や現金によって他の相続人に支払いをする方法です。相続した人の負担が大きい事を理解する必要があります。相続税プラス分配分の代償金の負担となります。


3-共有分割は＝相続した不動産を共有の名義として登記します。登記の手数料は必要ですが、売却や不動産の担保の場合は他の名義人の同意が必要でしょう。相続税と登記料だけなので負担は少ないですが不動産や「一戸建て」を個人で自由にできないのが難点でしょう。

■不動産の相続税の評価と計算について
相続の対象の不動産の評価には、固定資産台帳や路線価による評価によって課税の額が決定します。国税庁の路線価の8割程度が評価額に相当します。


・例として「5000万円の土地」×　0.8　＝4000万円となります。
「一戸建て」などの建築物（マンションなど）は、固定資産評価額の評価の建築費用の5～6割に相当します。


・「建築費用5000万円」×0.5＝2500万円
賃貸による借家権割合は7割程度に相当します。第三者に賃貸している場合に限ります。


・建築費用の評価2500万円」×0.7＝1750万円

◎不動産売却による税金は
売却による税金は「相続税」「所得税」「住民税」となります。


1-相続税の計算は法定相続人によって相続税の計算が行われます。
「基礎控除」＝3000万円+相続人の数×600万円です。
配偶者と子供2人ならば＝3人なので3000+3×600＝4800万円です。
※相続不動産を売却して利益がある場合には、譲渡所得税も申告によって納めます。

2-譲渡所得による住民税と住民税の割合は
・短期譲渡所得（所有が5年以内）
所得税30％、住民税9％、復興特別所得税（H25年～H49年）所得税×2.1％合計＝39.63％


・長期譲渡所得（所有が5年以上）
所得税15％、住民税5％、復興特別所得税（H25年～H49年）所得税×2.1％合計＝20.315％

相続税に関しては、人数や割合によって変化します。控除に関して配偶者は1億6000万円か評価額の少ない方を選択できます。配偶者が高齢者ならば2次相続を考えて配偶者の割合を多くした方が税金の負担は少なくてすみます。

「一戸建て」の売却と相続税について紹介しましたが、まだまだ紹介しきれない項目もありました。「一戸建て」の売却では、分割の方法は十分な話し合いと遺産分割協議書の作成が重要となるのでお忘れのないように注意したいものです。

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