親から受け継いだ実家には、思い出の数々が成長と共に印象に残っているはずです。大人になってからの相続では、すでに自分達の家と生活が固まっており、泣く泣く処分することになってしまいます。それでも、前向きに売る事になっても、困らないようにしたいですね。相続した土地の売却の節税について紹介します。

■相続税と譲渡所得税
今回は相続した土地の3年以内の売却についての紹介に掘り下げますので相続税の支払いや譲渡職税の求め方は簡略しています。

◎相続税の求め方（詳しい求め方は、相続の対象によって異なります。）

①基礎控除の求め方は、基礎控除を引いた場合にマイナスの場合は非課税です。
基礎控除＝3000万円+（600万円×法定相続人の数）

②生命保険金や死亡退職金の控除の求め方
500万円　×　法定相続人の数

◎譲渡所得税の求め方
①譲渡所得＝売却価格-経費（取得費+譲渡費用）

②課税所得＝譲渡所得-特別控除

③税額＝課税所得　×　税率（所得税に復興支援税2.1％と住民税）

■相続した不動産の売却した時の特例
相続した不動産にも、売却した時にも両方に税金がかかってきます。できるかぎり損を少なくするには、節税対策として控除や特例を正確に差し引く事が必要です。

◎相続後の3年以内の売却は特例によって節税になる。
譲渡所得税と住民税を節税する為には、必要経費に加算できる特例を利用しましょう。

1.「取得費の特例」
相続した土地や建物を3年10か月以内に売却すると特例の対象となります。計算の方法を紹介します。

①平成26年12月31日以前の相続
「取得費に加算する相続税額」＝相続税額　×　（全ての相続不動産の評価額÷相続税額）

②平成27年1月1日以後の相続
「取得費に加算する相続税額」＝相続税額　×　（譲渡した相続不動産の評価額÷相続税額）

2.「売却した不動産に住んでいた場合の特例」
売上に利益が出た場合に「譲渡所得」から「居住用不動産の3,000万円特別控除」を差し引く事ができます。長期譲渡所得の場合、3,000万円×20.315%＝約600万円が安くなることになります。3年以内の売却が対象になります。（短期が39.63％となります。）

①住まなくなって3年以内の売却。

②取り壊してから1年以内にその他の用途に使用しない。

※マイホームの所有者が売却した場合の特例です。相続の場合でも名義変更を行えば可能です。

③相続後の空家を売る場合の特例＝3,000万円特別控除
「空家問題」を減らす為に平成28年4月1日から、相続した空き家を売却する際に適用されます。
「適用条件」は、被相続人（父または母）が一人暮らしで亡くなって空家となった場合、譲渡価額が1億円以下である事と、昭和56年5月31日以前に建築された家であることです。

ただし、マンション等の区分所有建物でないことと、相続してから駐車場など他の目的に使用しない事です。家屋を取り壊して売却となりますが、取り壊さず売却する場合は新耐震基準に適合することが条件となります。

※相続してから3年経過の年末までに売却する事です。また、取得費加算の特例は併用して適用できないので注意しましょう。危険な空家の放置に対して固定資産税が6倍になるので注意しましょう。

◎取得費加算の特例との併用

・マイホームの売却（居住用不動産）相続前から同居していた場合の「3,000万円特別控除」と併用が可能です。

・「空家の相続」の場合併用はできません。どちらかお得な方を利用しましょう。

他にもリホームやリノベーションによる減税なども利用できますので、相続した土地や建物については、3年以内の売却をめどに節税効果を利用しましょう。

埼玉エリアの不動産関連については、東宝ハウス浦和に是非ご相談ください。