土地や建物の売買については、不動産会社や専門業者に任せればいいと思いがちですが、ある程度の知識があると自分が土地を買ったり、マイホームを取得する時に有利に進めることができます。土地や建物の売却と固定資産税について調べていきましょう。

■土地・建物売却時に発生する税金の内訳
土地・建物を売却すると譲度所得税が掛かり、その中には、所得税、住民税に加えて、現時点では復興特別所得税も加算されています。尚、特別復興所得税とは法律に基づいて特別に設定されている税金です。（東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法で支払いは平成25年（2013年）から平成49年（2037年）までとなっています。）

また、譲渡所得税は、長期保有と短期保有で税率が変わりますので、1月1日に保有期間5年を超えていると「長期譲度所得」となり、5年未満は「短期譲度所得」となります。

◎長期譲度所得の譲渡所得税は「所得税：15％」「特別復興所得税：所得税額×2.1％」「住民税：5％」となります。

◎短期譲度所得の場合は「所得税：30％」「特別復興所得税：所得税額×2.1％」「住民税：9％」となります。

■土地・建物の売却にかかる固定資産税！
固定資産税は、不動産にかかる税金で、毎年課税対象になります。1月1日現在の所有者がお住いの「市区町村」に納付する義務があります。支払いは、課税方法で「賦課課税（ふかかぜい）」になっています。不動産売買では通常、固定資産税をいったん売主が納付しているため、不動産物件の引き渡し後に月割額を買主が売主に支払うような仕組みとすることが基本となっています。これを固定資産税の精算という場合もあります。

法的に固定資産税の納付義務があるのは、あくまでも1月1日時点の所有者でありますし、1月2日以降に所有者となった場合、法的な固定資産税の支払い義務がないことから、売主の一方的な利益の損失を回避するために、このような売買契約とする必要があるのです。

■固定資産税の計算方法
◎固定資産税は、固定資産税評価額をもとに課税標準額を算出し、税率をかけて求めます。課税標準額に対して「1.4％」になります。尚、固定資産税の計算式は以下の通り。

【固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）不動産の評価額 × 1.4％ ＝ 固定資産税】

◎固定資産税評価額
固定資産税評価額は、国の定めた固定資産評価基準に基づいて、市町村長が価格を決定し、実勢価格をもとに課税標準額が算定されます。

【実勢価格 × 0.7 = 評価額】
※実勢価格とは、土地が実際に売買されるときの価格のことです。

■土地・家屋の固定資産評価額の算出方法！
土地・建物の価格は、国の定めた固定資産評価基準にもとづく課税標準額となります。

◎土地の固定資産評価
納税者の税負担を公平にするため、3年ごとに評価見直しを行います。算定方法は、画地計算法でにより街路に沿接する宅地の奥行、間口、形状等から宅地を選定し、単位地積あたりの評価額を算出します。

◎家屋の固定資産評価
家屋の場合では、再建築費（価格）を基準に評価する方法（再建築価格方式）を用います。
再建築価格方式の課税標準額計算式は下記とおりです。

【単位当たり再建築費評点×経年減点補正率×床面積 ×評点一点当たりの価額】

■まとめ
不動産売却時の固定資産税等について、知識として知っておいて損することはありません。売却の際には、頭の片隅にあると有利なこともあると思います。

不動産の事で売りたい買いたい、お悩み相談は株式会社 東宝ハウス浦和までご連絡下さい。