年末調整とは毎月納めている納税額が正しいとは限らないので、最終的に調整するために必要な行政手続きです。特に不動産を売却した方は確定申告をする必要があります。年間1月1日から12月末日までの年間収入から控除額を差し引いた金額に対し税率をかけ合わせ計算します。

■不動産売却のおける年末調整＝確定申告
本来年末調整とは会社側が給与の天引きで支払った各種税金を、払い過ぎると還付、不足だと徴収、という手続きを、会社を通じて行い納税額を確定させる仕組みです。

一方、確定申告は会社以外で発生した所得、例えば不動産売却で損失や利益が出た場合、納税額をあらためて調整するために必要な手続きとなります。特に損失が出ている場合、給与などの所得と損益通算して税金を安く抑えることができます。

会社員だと確定申告や年末調整には馴染みがなくていまいちわからないという人が少なくありませんが、不動産売却においての年末調整＝確定申告と理解しておきましょう。

■不動産売却時に利益が発生したら確定申告必須!!
先に記載した通り、不動産を売却するなどで給与以外の所得(＝売却益)がある場合、年末調整のため必ず確定申告が必要になります。

◎年収で200万円以上の方
◎副業で20万円を超える所得がある方

不動産売却の場合、ほぼ全員が2つ目の条件に当てはまると思います。これだけ見ると税金が単純に上がるように感じるかもしれませんが、そうでもありませんのでご安心ください。

■利益が出た場合
マイホームを売る場合は所有期間に関係なく最高3,000万円の特別控除が認められています。

《計算式》
譲渡所得＝譲渡価格ー（所得費※＋売却費用）
※所得費は減価償却費を差し引く。
・課税譲渡所得＝譲渡所得ー特別控除
・譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

《譲渡所得の計算式》
・譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）
・譲渡損失額＝不動産売却購入額－（売却した不動産の譲渡価格＋売却時にかかった諸経費）

譲渡所得は単純に売却価格から購入価格のみを差し引いて計算するのではなく購入時や売却時の諸経費も含め差し引いた金額になります。もちろん税金を支払わなければいけないのですが、中には特例を利用するなどで税金を安く抑えることができます。

■損失がでた場合
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例
・マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき

基本的に売却によって損失が出る場合は税法上では確定申告する必要はありませんが、損失があっても確定申告することで税金が安くなる可能せいがあります。

（＝損益通算）
前年度の12月１日までに売却して損失が生じた場合、一定の要件を満たせば税金が安くなるかもしれませんその譲渡損失を給与所得や事業所得などから差し引くことができます

（＝繰越控除）
その年に差し引きしきれなかった金額があれば、翌年３年間は繰り越して控除する事が出来ます。自分が該当するかどうかは税務署か税理士確認することをオススメします。

■まとめ
年末調整は手続きの内容により複雑ですが、何度もやり直す必要があるのもハードルが高いと言われている理由だと思います。また、不動産売却したら忘れずに確定申告をしましょう。

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