親や先祖からの受け継いだ家には、思い入れがあるものです。ましてや生まれ育った家ならばなおさらだと思います。相続した不動産を売却するとなると、戸惑ってしまう事は、やむを得ないでしょう。それでも、売却するとなると相続の流れと税金について考えてみたいと思います。

■相続不動産を売却するまでには
最初に相続の際の相続の分割について兄弟や法定相続人の配分について話し合いなどによって取り決めを残すことが必要です。「遺産分割協議書」と「相続同意書」の取り決めを文書で残す必要があります。

①「遺産分割協議書」
遺言や法定相続人によって遺産の分割の協議した書類と確認印。

②「相続同意書」
特定の遺産について詳しく預金・不動産・資産になる物など、事業の相続などの細かな指定の同意が文書や確認印が必要。

◎相続した不動産の名義変更を行う。
相続不動産の売却には、「相続登記」を済ませた後に、売却する事ができます。手続きには亡くなった人の出生から死亡までの必要書類を揃えて法務局にて申請しなければなりません。相続の手続きは時間や専門の知識も必要なので、司法書士への依頼も考えましょう。

◎登録免許税の計算
相続登記には登録免許税の支払いがあります。
「登録免許税」＝固定資産税評価額×0.4％　
「司法書士の依頼費用」＝5万円～10万円くらいです。

■相続税の計算とは
相続の発生から10ヵ月以内に「相続税」の支払いをしなければなりません。相続税の課税対象が基礎控除を差し引いて0以下ならば支払いは、免除となります。

◎相続の課税額＝「相続財産の合計」-「3000万円+相続人の数×600万円」（基礎控除）

■不動産の売却による「譲渡所得」の取り扱い
「譲渡所得」は、不動産の売却でプラスになった時に所得税と住民税の支払いが発生します。

「譲渡所得」＝不動産の売却価格-「不動産の取得価格+経費」

相続した不動産は売却時に不動産の取得額を差し引きますが、昔の事で「わからない」という場合には「売値の5％」で申告します。

◎取得年数（相続する不動産の所有期間）が5年以内と5年超で税金が異なる。
①「5年未満＝短期所有」
短期譲渡所得税は30％と住民税9％+復興支援税2.1％となります。
②「5年超＝長期所有」
長期譲渡所得税は15％と住民税5％+復興支援税2.1％となります。
※譲渡所得がマイナスの場合には特例を除いて申告の必要はありません。

◎相続して3年10ヵ月以内の売却の特例
「譲渡所得の計算」に必要経費に加算できます。
「取得費に加算する相続税額」
　　＝相続税×「譲渡した価格÷（相続税の課税額+債務控除額）」

◎マイホームの売却の特例
「居住用不動産の3,000万円特別控除」は、譲渡所得でプラスが出た場合に3000万円の控除ができます。
・実家で同居していた場合には、その居住用不動産を相続して、自分の名義に変更すれば、3,000万円控除可能。
・住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却した場合

◎相続で空き家の売却の控除
相続した空き家を売却した場合にも、一定の条件によって「相続空き家の3,000万円特別控除」が可能。

■まとめ
相続した不動産は相続の手続きをすませた後に名義変更と、売却の譲渡所得の取り扱いが複雑になってきます。できれば、相続問題をクリアして不動産の売却と分けた方が、相続税や譲渡所得（所得税・住民税）を理解しやすいと思います。

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