法人として不動産の売却には、処理の仕方に注意が必要です。それには理由があり、個人と法人での扱い方に違いがあるからなのです。個人と法人の処理の方法の違いを「法人を中心」に紹介していきます。

■法人の不動産売却による収益と税金
法人の場合の収益や、その売却にかかる税金については、税金の分類に関わらず、すべての収入から経費にかかった金額を差し引いて損益の計算をおこなって、税金の割り出しを行います。これが法人税になります。

◎法人税の税率は
法人の場合は、事業所得と不動産売却の所得も合計して税金を算出します。

（平成28年4月1日以後の事業開始年度）
資本金が1億円以下の場合＝年間800万円以下の課税所得＝15％
資本金が1億円以下の場合＝年間800万円超の課税所得＝23.4％
資本金が1億円超える場合＝23.4％

（平成30年4月1日以後の事業開始年度）
資本金が1億円以下の場合＝年間800万円以下の課税所得＝15％
資本金が1億円以下の場合＝年間800万円超の課税所得＝23.2％
資本金が1億円超える場合＝23.2％

◎不動産売却の流れは、年度の処理の選び方による売却の処理
①不動産の売却の契約を締結
②頭金などの支払い
③最終の金額が支払われる＆不動産の引き渡し
※売却の時期は③が一般的。①は特例として。

◎個人の不動産売却の場合は譲渡所得と住民税の支払いがプラスの場合発生します。

■不動産売却による価値は、経費を差し引いた価格
不動産の価値は、売却する時点での帳簿価格によるもですが、「土地」と「建物」で控除の有無が異なるので帳簿上は分けて記載されます。「建物」の場合は、築年数や建築資材によって資産価値が異なる為、減価償却によって差し引いた金額が売却の価値となります。

■個人と法人の減価償却の違い

◎強制償却
個人の場合は、1年間の減価償却費の全てを経費にします。

◎任意償却
法人の場合は、年間の減価償却費用を自由に経費として決めることが出来ます。
法人は、減価償却費用を調整することで利益の調節を行うことができます。

◎事業で使用していた土地の売却
投資以外の目的では、個人事業主や法人が、不動産売却で利益が出た場合には、固定資産税売却益としての処理になり、仕訳の科目は、「特別利益」や「営業外収益」に分類します。損失が出た場合は、「営業外損益」や「特別損失」として処理されます。土地だけの売却には減価償却は行わないです。

◎不動産会社が土地を購入後に売却
不動産会社が顧客に販売するために売却を行ったときは、商品と同じように扱われ、棚卸資産を売却売上として会計処理します。（購入した際の金額は、売上原価となります。）

■不動産売却による税金の扱い
法人が売却をする場合も、譲渡所得税や印紙税は個人とほぼ同じあつかいになります。
譲渡所得税は、個人の場合、利益が出た場合に発生しますが、法人の扱いは、不動産の売却による損失によっては、経営が成り立ちません。この場合は、会社の利益が、不動産の売却利益よりも大きい場合に課税されます。

◎法人は、課税額が低い
法人は個人にくらべて優遇措置が取られていて、不動産の売却にも税金が対象となります。
個人の場合は、会社からの給与や年金収入といった所得と不動産の売却が合計されて課税されますが、法人の場合は税率が低めに設定されているからです。

土地の売却による税金は、 法人での処理は、税率を低めにすることで、中小企業の存続を保護する形となっています。また、減価償却の扱いによっても課税金額が違ってきますので計算の方法には注意が必要です。

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