今後、8％から10％への消費税の増税が再度延期になり、売買金額が大きい不動産取引について与える影響は大きくなることが曹想定されます。物件の購入価格に加え、マンションや一戸建てを購入すると消費税の支払いが必要になりますが、逆にその不動産の売却時の消費税はどうなるのでしょうか。

■消費税の仕組み
商品を購入したりサービスを受けた際、代金とは別に消費税額を上乗せ支払いし、私たちは消費税を負担しています。ただし購入するすべての物が消費税の課税対象になるわけではありません。消費税の対象は、事業者が事業として利益を得る取引です。これは事業を営む個人事業者と、法人を表します。ですが、個人がたまたま何かを販売し代金を受け取っても、消費税の課税対象にはなりません。

■課税対象となるものとならないものの消費税とは？
消費税の課税対象は、事業者が事業として行っても、中には消費税の課税対象にならないものがあります。誰が取引をしても、消費税の課税対象にならないのは、土地の売買や保険料の支払いです。学校の授業料や住宅の貸付なども課税対象外となります。

尚、国への消費税納付義務は売主が負います。買主から預かっている消費税額を代行して支払っていくというわけです。

■不動産売却の消費税の課税条件
では不動産売却では消費税の扱いどうなるのでしょう。大雑把ではありますが、以下にように考えることで理解しやすくなります。

◎個人などで自宅を譲渡(＝不動産売却)する場合
事業にはならないため消費税の課税にはなりません。

◎法人や個人で、事業や賃貸している不動産を売却する場合
消費税の課税対象になります。

■消費税の課税対象となる不動産、ならない不動産とは？
建物は原則として消費税の課税対象になり、土地は非課税になります。

例えば、一戸建ての住宅を売却した場合、土地の売却益に関しては非課税。建物の金額は課税対象となります。マンションの場合も敷地を利用する権利が伴うため、消費税は土地と同様で非課税となります。

■預かりがあっても消費税を納めない場合とは？
免税事業者制度というものが消費税にはあり、課税売上高が一定金額であれば、免税事業者として消費税の納税を免除されます。具体的には課税売上高が1000万円以下なら納税義務及び消費税納付が免除されます。
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