不動産の売却では、収入があるからと言って、翌年の税金の支払いを頭にいれて置くことが必要です。計画なしに収入分を使い切らないようにすることが不動産売却での注意点です。では、税金の支払いとは、どのようなものがあるか紹介していきましょう。

■不動産の売却にかかる税金とは
不動産の売却には譲渡所得税を、支払わなければなりません。税金の支払う額は、売却の値段によって変わってきますので、例年どおりの所得税と比べると10倍くらいも支払う事も懸念されますので、十分な知識を備えておきましょう。不動産売却によって支払う税金は、「譲渡所得税」と「住民税」と「不動産売買の契約印紙税」です。

◎「不動産売買の契約印紙税」
不動産の売買で最初に支払う税金は、「不動産売買の契約印紙税」ですが、これは売却時の支払いですので、考慮しましょう。500万円から1千万以下では、1万円の印紙税、1千万から5千万なら2万円、5千万から1億円いかならば6万円です。（それ以外は又の機会に）

◎「譲渡所得税」
翌年に支払う税金は、「譲渡所得税」と「住民税」となります。まずは、「譲渡所得税」の
不動産の売却の額によって変わります。譲渡所得の計算と課税の計算を見てみましょう。

「譲渡所得」＝「売却額」-「取得費用」-「譲渡費用」となります。

ここで注意したいのが、「取得費用」です。売却する土地がどのように自分が取得したのか金額を調べる必要があります。減価償却も差し引いて建物の価値を経費として差し引きます。また「譲渡費用」は、仲介手数料など経費として差し引く事ができます。

通常は、売却額は、不動産を取得したときよりもマイナスになりますが、開発地域などでは、予想よりもはるかに高額で取引されることもあります。「譲渡所得」がマイナスになった場合には、申告の必要はありません。

◎減価償却について
建物には、年数の経過により資産価値が決定されます。年数による価値分を差し引く事が資産価値を求める方法です。年月が長くなりすぎると建物の価値自体はゼロに近づきます。木造や鉄筋コンクリートなどの建材によっても資産価値の割合は変化します。

◎譲渡所得税の求め方

「譲渡所得税」＝「譲渡所得」-「特別控除など」

特別控除である「居住用財産の3,000万円特別控除」の条件を満たすことによって3000万円の控除を受ける事が出来ます。

◎「譲渡所得税」や「住民税」の求め方
課税の対象額によって所得税と住民税の両方の税額が決まってきます。

税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
※平成49年までは、復興特別所得税が2.1％上乗せされます。

また、不動産の所有年数によって、税率がかわります。5年未満を「短期譲渡所得」と言い、5年以上を「長期譲渡所得」と言います。土地の転売目的の防止によるもので長期の所有が税金の優遇がされています。

・「長期譲渡所得」の税率
所得税15％×2.1％＝15.315％　　と　　住民税5％で合計「20.315％」

・「短期譲渡所得」の税率
所得税30％×2.1％＝30.63％　　と　　住民税9％で合計「39.63％」
※居住用住宅の10年以上の所有の売却には（譲渡所得6000万円まで）

・「長期譲渡所得」の税率
所得税10％×2.1％＝10.21％　　と　　住民税4％で合計「14.21％」

・「短期譲渡所得」の税率
所得税15％×2.1％＝15.315　　と　　住民税5％で合計「15.3151％」

■譲渡所得は分離課税
所得の申告では、不動産の譲渡所得と住民税は、他の収入と区別して計算されます。不動産の損益は、他の収入による差し引きができないことになっています。賃貸収入とは別に区分されています。サラリーマンでも年末調整とは別に確定申告をすることになります。

税金の支払いは、「譲渡所得税」や「住民税」が翌年の確定申告による支払いとなります。場合によっては大きな支払いの可能性もあるので税金の計算は、売却時に自分で計算するか税理士にお願いして支払い分を確保するこが必要でしょう。

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