不動産の売却における税金の分類は、まぎらわしいものになっていますが、端的に言いますと「譲渡所得」として扱います。一時的な所得となりますので「一時所得」として勘違いを起こさないためにも、その違いを紹介していきましょう。

■「一時所得」の説明、
「一時所得」は、労働やそれに付随するサービスの対価としての支払い、あるいは資産の売買による対価の取引などに該当しない性質のものを「一時所得」として捉えます。具体的には以下の例を参考にできます。

①懸賞や福引の商品や賞金など
②競馬や競輪からの配当金としての収入
③生命保険の一時金（条件による）
④法人から贈与された金品
⑤遺失物拾得者や埋蔵物発見者の受ける報労金等
※宝くじやサッカーくじの払戻金も所得税法上一時所得に該当することになりますが、これらは所得税法以外の法律は、所得税を課さないことになっています。

◎一時所得の計算方法
一時所得の金額＝　総収入額－収入を得るために支出した金額－特別控除額（最高50万円）

■不動産の売却は「譲渡所得」
「譲渡所得」は、資産の譲渡となるものを言います。不動産の土地や建物の売買によるものですが、それに関連して地上権や借地権も含まれることになります。譲渡所得の計算方法は所有期間によって異なるため違いの把握が必要です。

不動産の売却による譲渡所得の求め方は、所有していた不動産の取得費用（購入した費用）や経費などが差し引かれた金額となります。

◎譲渡所得の計算
譲渡所得＝　売却金額-（取得費用+経費）

不動産の売却には、譲渡所得の税金と住民税がかかってきます。
◎譲渡所得税の計算
譲渡所得税=税率×{譲渡所得-(取得費用+経費) }
※取得費用には購入額と手数料が含まれます。建物の場合は、資産価値としての価格を「減価償却」によって差し引かれますので取得費用は少なめとなります。譲渡所得は取得費用よりも低い金額になるのが一般的なので控除額を差し引いた場合に利益が出なかった場合には、申告の義務は生じません。

◎所有期間による所得税と住民税
不動産の所有では、5年未満を短期所得といい、5年以上を長期所得として税率を決めております。

「短期所得の税率」は、　所得税＝30％　と　住民税＝15％
「長期所得の税率」は、　所得税＝15％　と　住民税＝5％

長期所得が優遇されています。平成49年12月31日まで復興特別所得税として税額は所得税額の2.1%相当です。

■譲渡所得の節税のポイント
譲渡所得は、購入金額よりも低くなるのが一般的であるために、自宅（居住用財産）を売った場合は「3000万円の控除」を差し引くとマイナスになる場合が多いでしょう。その場合は申告の必要はないですが、控除に関してはほかにも「買い替えの住宅ローンの控除」がローン残高の1％相当額が所得税から差し引くことができますが、「3000万円控除」との併用はできません。

◎家を人に貸している場合
自宅に住まなくなってから3年目の年末までに売ることによって、「居住用住宅の売却」として「3000万円控除」を受けることができます。

◎自宅を取り壊した場合
自宅を取り壊した場合の売却は、1年以内の売却を契約によって結ぶことで3年以内の売却で「3000万円控除」を受けることが可能です。

「一時所得」と「譲渡所得」の分類と計算について紹介しました。一所得との大きな違いは資産としての売買による対価の収入であることでしょう。

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