不動産を売却した場合には収入を得ることになりますが、基本的には確定申告によって不動産の所得を行うことになります。初めて不動産を売ることになる場合には、その方法に戸惑うばかりでしょう。初めて不動産の売却の利益と税金に関する基礎知識を紹介します。

■初めての不動産売却の疑問

◎不動産売却で何故、確定申告が必要
実は、確定申告は必要な場合と不要な場合があるのです。ただし、税金の節約上は、基本的には確定申告は必要と言っておきましょう。不動産を売ることを「不動産譲渡」と言います。それに対する利益を「譲渡益」と言い。マイナスが出た場合を「譲渡損」と言います。

①確定申告が必要
不動産を売却して「不動産の譲渡益」が出た場合には、税金の支払いの「対象となる為」に確定申告を必要とします。個人も法人も必要です。

②確定申告は不要
個人の場合は、不動産を売却して「不動産の譲渡損」が出た場合には、税金の支払いが「対象にならない為」に確定申告を不要です。法人の場合は、「損益通算」など税金の差し引きによる節税や繰越の為必要です。

③20万円以下の申告不要（年末調整したサラリーマンが対象）
サラリーマンなどの「給与所得以外の収入」として20万円以下なら通常通り「年末調整」だけの対応となっており、確定申告は必要ありませんが、2000万円以上の給与所得者は確定申告が必要です。

■初めて知る譲渡所得の税金
不動産を売った場合の税金には、所得税と住民税がかかります。この税金を「譲渡所得税」と「譲渡住民税」とも言います。不動産の「譲渡所得の計算式」は、「不動産を売却した収入」から以下の3項目を差し引きます。

「不動産を手に入れた価格」「不動産を手に入れたときの経費」「不動産を売却したときの経費」が差し引く対象ですが条件によって「3000万円の特別控除」も差し引くことができます。気が付いた方もいると思いますがよほどの大きな「売却価格」以外は、現在の収入よりも少なくなる場合の方が多いようです。その為に「譲渡益」よりもマイナスの「譲渡損」のほうが多くなります。

「譲渡所得の計算式」＝売却価格-（取得価格+取得費用+売却費用）-「特別控除など」

しかし、法人や条件付きの個人は、税金の節約の為に「損益通算」などが利用することができるので確定申告が必要とするのです。

■初めて知る不動産の所有期間
不動産の売却には所有期間によって税金の割合が異なります。長く所有している方が、売却には有利な税率です。所有期間は5年以内を目安にして短期と長期に大別されますが10年以上の軽減税率を加えると3つの分類に税率を分けています。税率は所得税と住民税ですが、東北大震災のときから所得税に2.1％の復興支援税が加えられています。（2037年まで）

①5年以内の短期所有は「短期譲渡」
所得税30.63％と住民税が9％の合計は39.63％の税率です。

②5年を超える長期所有は「長期譲渡」
所得税15.315％と住民税が5％の合計は39.63％の税率です。

③10年を超えるマイホームの軽減税率
（譲渡価格6000万円以内の価格に）
所得税10.21％と住民税が4％の合計は14.21％の税率です。
（譲渡価格6000万円超える価格に）
所得税15.315％と住民税が5％の合計は39.63％の税率です。
※マイホームの特別控除3000万円との併用が可能ですが、他の特例は不可。

■初めての譲渡税（所得税と住民税）の求め方
先に紹介した「譲渡所得の計算式」から求めた「譲渡所得」に対して税率を掛けることで税金額を求めることができます。

「不動産の税金」＝「譲渡所得」×「譲渡税（所得税と住民税の合計）」です。

計算式は単純になっていますが、一番の難しいとされる部分は、「取得費用」の部分です。

◎取得費用の求め方
概算法と実額法の2つの方法がありますが、税金対象を正確に求めるには実額法をおすすめします。

①概算法は、不動産を売却した収入金額の5％できます。う。
②実額法は、資産価値に対する金額を築年数によって求める「減価償却費」や仲介手数料を不動産の購入費用（取得した価格）から差し引きした金額です。

まだ説明足らずの部分はありますが、不動産売却には、確定申告によって税金の支払いが必要になる場合があるということです。税金の支払いがない場合には追徴税などの罰則がありますので、不安な場合は司法書士などの専門家に代行してもらうことも必要でしょう。疑問な部分がありましたらサイト内の他の記事も参考してください。

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