前回は不動産を売却するときの流れについて紹介してまいりましたが、では、その流れにうまく乗るタイミングとはいつなのか？ 今回は、その物件を売るときのタイミングのお話をしましょう。

■鉄は熱いうちに打て
物にも時節などといった格言がありますが、タイミングの重要性を説いています。これを逃すと後悔します。実は、不動産売却にも共通します。いかに高く売却するかというのは売主ならば誰もが共通していえることでしょう。

しかし、不動産会社は現状など客観的な視点で物件を査定し、売主が思っているのとは違う額を提示したりすることがあります。不動産市場は動きが激しく、地価や物件の価格一つでも波の浮き沈みが激しいということです。

物件を売却するときは、以下の要素が含まれています。

◎値上り→土地や一軒家、マンションなどといった不動産市況の調子がいいとき、自然と波に乗ってきている証拠ですので、売却をする際は絶妙なタイミングです。しかし、売主側がコントロールすることはできません。

◎値崩れ→その原因は建物自体の老朽化です。築年数が古ければ古いほど、物件の価値が下がっていきます。しかし、ある程度経過したら売却したり、建物自体をリノベーションして価値を高めるなど制御可能です。


◎手残り→不動産を売却して利益が生じたら、所得税が納税されますが5年で税率が変動し、10年で税率ダウンとなりますので、売却後の手残りに直結してきます。ですが、所有開始から5年以下での売却は税率が重くなるので要注意です。

これらの3要素を踏まえつつも考慮しなければならないのが現状で、タイミングをいかに生かすかが重要なカギといえます。

■売却の波
では、不動産を売却してみましょう。そのタイミングは、次の通りです。

①市況
昨今の経済状況がタイミングの波を作っています。今から10年前のリーマンショックでは波に乗れなかったのですが、再来年の東京五輪開催が決まると、その波が高くなりつつあります。この調子だと、景気そのものの回復傾向が続き、不動産売却の波がさらに高まっていくのではないかと推測されます。しかし、市況の波はいつまで続くかは不明です。

②季節
不動産は上半期がシーズンです。そのピークが4月で新学期に向けて新たな生活をスタートする方がいるからです。不動産を売却する波は2～3月がオンピークです。大学受験を終えて志望校へ合格できた学生さんも引っ越してきますし、不動産はこの時期が一番忙しいです。なので、この時期は最も高く売れるということになります。

③築年数
物件にとって、これが一番左右されます。一軒家を例にとると、完成から約15年までが売れときでそれ以降は横ばい傾向になります。マンションの場合は約6～15年間が価格下落が落ち着いた状態ですので、この時期こそが、売却という意味でもいい波が来ていることになります。

④修繕履歴
建物は年を追うことにより老朽化します。10年経過した物件と新築物件を比べると設備そのものがその年の当時のままとなり、現在の設備と比べ差が広がります。リノベーションやリフォームをすることにより、設備そのものが現在と同じ水準に引き上げられ、同時に建物の価値が高まります。

しかし、リノベーションやリフォームをしたらしっかりと履歴に記録しておくことです。こうしておけば、15年以上経過した物件を売却するとき、その直後だといい波に乗れるからです。

⑤税制
最後に、税金にかかわる話を一つ。

最後の波は税制です。物件を5年以下に売却すると所得税が30%(住民税が9%)と、税率が高まります。しかし、5年以上に売却するとどうでしょうか。

前述の手残りの項で紹介しましたが、所有から5年を超えると所得税の税率が15%へと下がり、さらに10年以上の所有だと課税譲渡所得が6000万円以下の場合は、成立が10%へとそれぞれ下がります(ただし課税譲渡所得が6000万円以上は変動しない)。この場合のタイミングは所得期間5年以上を見計らっての売却となります。

不動産売却のタイミングは、15年経過して市況のいい時期を見極め、さらに上半期の2・3月にターゲットを絞って売却すると売却額が高くなるからです。

埼玉エリアの不動産関連については、東宝ハウス浦和に是非ご相談ください。