不動産を売却するうえで、最も重要なものは契約書です。通常は売主と買主の意向によって結ばれたやり取りを盛り込まれることになっています。しかし、場合によっては、仲介業者の解釈の相違や買主側に沿った条件が取り込まれたりすることもあるので、確認作業は重要ということになります。

■不動産の売買契約書とは
売主と買主の間に仲介業者が入ったり、時には買主が不動産業者そのものだったりします。土地売買契約書の中身は、売買価格や支払い条件などが主要な項目となっています。特に取引価格は、その値段で納得したからこそ売買契約が成立したと言えます。

しかし、引き渡しの条件が変わっていたとしたらどうなるでしょう。例として、土地付きの建物の売買で、建物を更地にしてから引き渡しとなってしまうと、解体資金や整地する費用が自己負担になってしまう可能性がないわけではありません。これが極端だとしても、建物の修繕や、土地の整地することは、話し合いでもよく出てくる課題でもあります。

そのような費用が、知らずして売買契約書に盛り込まれていたら後の祭りとなってしまいます。後悔しても契約が成立していれば撤回や再契約は困難となってしまいます。

■不動産契約の内容の把握
重要事項説明書の確認は重要です。重要事項説明書は、売却する場合の不動産に対しては、権利に対するものや、取引に関する条件などを宅地建物取引士（不動産業者が有する資格）が契約の時に読み合わせをして、売主と買主に説明することが義務として行われています。契約の内容をよく確認することが必要です。

不安な方は、専門の司法書士に依頼して契約書を作成してもらい、公平な立場で契約を結ぶこともできます。その場合の費用も話し合いにより半々にすることができます。

■契約解除は罰則もある。
契約を解除するには違約金が発生するのが常識です。土地や建物などは売却価格が大きい取引です。むやみに契約の解除をすることはできないのです。万が一にも契約解除を行う場合には、違約金の相場について10％から20％の支払いとなっています。

金額の大きさに比例しますが、5000万円の取引ならば、500万円から1000万円が違約金として支払うことになるので、果たしてその価値に見合うのかは疑問です。契約解除には他にも種類があります。

◎手付金の解約
契約を締結前であれば、売主が手付金を倍返ししたり、あるいは、買主の方が契約を放棄してもらうことで、契約の解除となるでしょう。

◎災害などによる解約
台風や地震などで、取引不動産に被害などがあった場合には危険負担の解約とします。売主は無条件で解約することが特約として盛り込む契約が通常となっています。手付金や売買の代金は全額返却することになります。

◎契約違反に対する解約
契約の内容や受け渡しにおいて、契約が守れなかったり、契約違反の行為があった時には、違反のあったものに対して契約の解約と違約金の請求ができます。

◎不動産取引における瑕疵担保責任
契約された建物に対して重大な欠陥が後からわかった場合には、買主が「瑕疵担保責任」に相当した場合に無条件で解約できます。

◎契約に追加された特約
特約は、この契約にのみ通用する特別な契約ですので、特約に内容に相当する場合には、解約することができます。住宅ローンが受けられない時には購入が不可能となってしまうからです。

◎合意した場合の解約
売主と買主が話し合いのうえで納得した場合には、条件のあるなしで解約することができます。

■その他の注意点
手付金には、契約前の「証約手付」解約時の「解約手付」違反があった場合の「違約手付」があります。手付金の決まりはありませんが、売買価格の5％から10％が相場となっています。

「損賠賠償」の可能性がある「瑕疵担保責任」は、建物の雨漏りやシロアリ、土壌の汚染など、法令上の建築制限などや住宅環境の被害などがあった場合に、損害賠償の責任を負うことになります。責任に対する期間などを契約時に取り決めすることも必要です。

不動産売却で注意すべき契約書のポイントは、契約内容が一番であり売主の責任においても注意すべき点として契約の解除に関する内容も把握すべきことです。後々のトラブルに繋がらないよう心がけましょう。

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