専業主婦である、もしくは扶養内のパート収入を得ている妻名義の不動産を売却するときには気を付けないといけないことがあります。売却をすることによって利益がでたときに、旦那さんに扶養されていた奥さんが収入が増えることによって、扶養から外れることがあるのです。それでは、妻名義の不動産を売却すると扶養の扱いはどうなるのかを見ていきましょう。

■譲渡所得を計算する
不動産を売却すると、所得が発生します。この所得が扶養控除に適用できる条件から外れてしまうと、扶養から外れてしまいます。その場合に、まずは譲渡所得の計算式を利用して確認してみましょう。

譲渡所得　＝　譲渡原価（売却額）　－　取得費（購入価格）　－　譲渡費用

上記のように譲渡所得は求められます。ただし、建物の取得費は、減価償却を行い求めますので、購入価格をそのまま計算式にはめ込み計算しないように気を付けましょう。

減価償却費　＝建物購入代金　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

■扶養されるとは？
そもそも、配偶者控除と配偶者特別控除はどのような制度なのかを見てみましょう。扶養対象者となるには

◎年齢が16歳以上
◎配偶者以外の親族（6親等内の血族/3親等内の姻族）
◎生計を一にしていること
◎被扶養者の給与収入が少額であること

と、4つの条件を満たしている必要があります。

税金は、配偶者特別控除というものがあり、これは年間の収入が103万円以下、所得が38万円以下であれば扶養の範囲ということで、非課税となります。尚、収入とは、年間の合計収入をいい、所得とは年間の合計収入から給与所得控除を差し引いた金額のことを指します。

所得が38万円というのは低い感じがしますが、例えば

売却額2,000万円－取得費1,907.5万円－譲渡費用（仲介手数料）66万円＝26.5万円

でしたら、合計所得金額が38万円以内となるので扶養の範囲内ということになります。

そのようなことから、主婦でも不動産を売却してその所得が38万円を超えると、夫は配偶者控除（38万円）が受けられなくなり、妻の所得が76万円を超えると、配偶者控除・配偶者特別控除は一切適用することができなくなります。このことにより夫の手取り額が減ってしまいます。

■まとめ
妻名義の不動産を売却する際には、利益を大きく上がると、扶養控除や保険にも影響してくるので、減価償却費や、譲渡費用などを上手に利用して、利益があまり大きくなりすぎないよう気を付けたいものです。

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