土地を売却する時に、古い家付きだと損になるのではないかと、どうしても売却の方法について悩んでしまいます。取り壊して更地にして売るべきなのか迷ってしまうでしょう。では、どうすれば良いのか建物の取り壊しについて紹介していきましょう。

■取り壊し費用の見積もりで検討しよう。
解体費用は「取り壊し」の有無に関わらず見積もりを取ってもらうことが必要です。その費用を検討しながらもそれからどのように売却するかを考えるべきでしょう。

◎解体費用の見積もりはどのようになっているのか？
建物の取り壊しにおける一般的な費用の相場は、坪単価に対して数万円単位となっており、それに対してその他の工事に対する費用が加算されるようです。

1木造建築の解体費用としては、4万円から6万円に対して坪数を掛けて、その他の工事費用が加算されます。

2鉄骨建築の解体費用としては、6万円から8万円に対して坪数を掛けて、その他の工事費用が加算されます。

3鉄筋RC建築の解体費用としては、8万円から10万円に対して坪数を掛けて、その他の工事費用が加算されます。

その他の解体費用としては、車庫や小屋の解体、塀や土間のコンクリートなどの解体、庭にある草木などの処理、更地にする場合の費用もプラスされますので複数の業者の見積もりで細かい部分まで尋ねた方が良いでしょう。

おおよその目安は新築費用の10分の1位ですが、相場は変わるものですから比較検討は必要なことです。

■解体するかどうかの判断は売り方による。
多くの建物は、築年数と耐用年数から減価償却を計算して資産価値を割り出します。木造の建築物ならば、25年以上で資産価値はゼロと言われています。しかし、そのような判断は、買主側が判断してくれます。その判断に対して、解体しなくても売却する可能性が出てきます。

◎取り壊しをしない売却の交渉方法
建物付きの土地の売却費用が3000万の場合に、解体費用が100万円だとしたら、買主が解体費用に数100万円の値引き交渉をした場合に、解体費用の100万円を交渉の軸に考えて売却交渉を行います。

3000万円の売却価格をそのままで、売主が解体してから引き渡すことを契約に盛り込めば損は少なくて済むので、むしろその差額は、売主のプラスとなります。

◎まずはそのままの状態で売却する。
中古の住宅でも売れる可能性はあるのです。必ずしも、更地でなくとも売却している中古物件はたくさんあります。

土地の値段は評価額によって変動することは少ないですが、建物付きの売却価格を、周りの物件と比較した時に「建物付き売却価格」が「土地の評価額」より小さい場合は、解体して更地で売ることを考えた方が良いでしょう。「建物付き」であるがゆえに、評価額を下げる場合があるからです。

◎最終的な方法として取り壊しを選択する。
中古住宅の売却が半年以上も売れない場合は、3か月毎に値段を下げて売ることも考えなければならいなでしょう。周りの競争に対応できていないから売却できずにいると判断しなければならないのです。

どうしても売却する手段がなかったり、早めの売却方法を考えた場合に、「建物の取り壊し」を行ってからの売却を選んだ方が賢明となります。

■取り壊す時期は、1月1日よりも前に。
建物の固定資産税は、1月1日の所有者に対してかかりますので、「取り壊しの時期」も考慮した方が良いでしょう。タイミングの時期としては、12月31日に近い方が無駄な税金を支払わずに済むことになります。

工事の完了がギリギリになる場合には、役所との話し合いによって「取り壊し」を認める範囲を決めてもらえるようですので、早めに相談が必要です。「取り壊し」を行ったら、建物の「登記の消失」を完了させておきましょう。

また、解体費用は「譲渡費用」として課税価格から差し引くことができるので税金対策として計上することも忘れないでください。

土地の売却で家付きだと「取り壊し」は、必ずしも必要ではないですが、解体費用の見積もりによって売らないで済む場合と、売れなかった場合の手段として「取り壊し」が絶対条件になることもあります。以上のことを検討して自分に合った売却方法を見つけると良いでしょう。

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