子供が大きくなり、マイホームそのものがキャパシティに余裕ができすぎたため、供給過多になった夫婦は、売却を決意します。新たに住む場所は、自分たちの今の状況に見合った生活スペースがあればちょうどいいと判断しました。

■まずは・・・問題山積
土地と建物を見積もりしてもらうことにしました。もちろん、複数の不動産会社に査定を依頼してもらうことになります。土地と建物、それぞれに代金が付く場合があります。しかし問題は山積します。

◎消費税
消費税が適用されるのは建物であり、土地は対象外です。土地に関していうなら、売る側は課税売上に準じる割合の適用承認申請書を税務署に提出する必要がありますが、売却時期だけは気を付けておきたいものです。

◎減価償却費(買主)
購入する建物については、中古物件として扱われます。その金額が適正でない場合は、問題となります。建物は減価償却費とワンセットであることを覚えておいてください。

◎売却金額と借地権課税
売却時に影響するのがその金額です。第三者同士は問題ないのですが、身内(同族関係者)の場合は寄付金課税やみなし譲渡問題が起こります。

土地に税務上借地権の有無を見極めながら価格を決めるのは大事です。それがある場合、低地見分と借地権分双方を分け、収入を按分しましょう。

■算定方法は・・・
土地と建物に分けることを前提とした実際の計算方法について紹介します。

◎建物や土地の時価
物件における適正な時価を求めることが最初にやるべきことで、それから土地もしくは建物の金額を控除しなければなりません。その結果が土地(建物)の金額となるわけです。片方の金額を求めることができますが、売買価格に対し、適正価格との開きが大きくなる場合があります。

◎時価による
双方に分けて時価計算をするやり方です。それから生じた売却価格を比率により按分して計算しますので、合理性はあるものの時価の計算方法そのものが問題となるといったデメリットがあります。

◎固定資産税評価額
土地と建物、それぞれの比率を按分するやり方です。妥当性はあるものの、計算根拠があいまいであることや、評価額が下がってくれないなど心もとないところがあります。

■実際に按分しよう!
土地と建物、双方の時価を求めてから合算します。後者についてはその地域の建築価格表を活用しながら計算します。その後、時価を合算→按分計算の順で答えを出します。これで按分計算は終わりです。

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