不動産を売却すると確定申告を行うことになります。確定申告で余分に税金を納めないで済むようにするには、経費として扱える品目を把握する必要があるのです。この経費によって税金が安くなることがあるので経費の内容について紹介しましょう。

■売却における「収入金額」と「所得金額」
確定申告をする上で、一番理解を必要とすることは、「収入金額」と「所得金額」を理解することです。この区別ができていないと、計算方法にも間違いが起こりやすくなります。
①「収入金額」とは
不動産を売却した時の「販売価格」をそのまま受け取った金額となります。
②「所得金額」とは
「収入金額」から「必要経費」や「控除額」などを差し引いた金額になります。
③「税額」とは
「所得金額」に税率を掛けて「特別控除」などを差し引いたものとなります。
収入金額に税率を掛けてしまうと、支払う税金が多くなってしまいますので、「必要経費」や「控除」の把握は重要となってくるのです。

■譲渡価格と諸費用の関係
譲渡価格とは、不動産の売却価格のことを言います。諸費用とは、それに関連する経費となるものが対象となります。売却する不動産毎に経費となるものは、異なってきます。譲渡価格を求めるには、
「譲渡価格」＝「収入金額」-「取得費用」-「売却費用」
となります。また、取得費用とは「売却物件を購入した費用」や「建築費用から減価償却などの費用」を差し引いた金額です。次に取得費に対する経費を、個人用を参考に書き出してみましょう。
・購入または建築代金
・仲介手数料　
・立ち退き費用　
・契約用の印紙税　
・登録免許税　
・不動産取得税
・建物の取り壊し費用（更地で売る場合）　
・固定資産税の清算金　
・購入の為の借入金の利子
◎減価償却費用
売買契約書に書かれた購入費用が取得費になりますが、実際に支払った費用を取得費用にできます。減価償却費用を求めるには、建物の構造によって、現在の資産価値を求める方法で償却率が異なります。
また、事業用の物件と個人用の物件でも割合が異なります。例えば、事業用の木造アパートは、耐用年数33年の償却率が「0.031」ですが、個人用ですと、耐用年数が22年で償却率が「0.046」となっています。
◎売却費用とは?
「仲介手数料」や契約の「印紙代金」、「抵当権抹消費用」や「ローンの返済」や「税金」などが、売買契約における費用となります。売却時は住宅ローンを必ず全額返済してから売却することで抵当権を抹消します。ローンの支払額によっては、手元に残る現金は少なくなるでしょう。尚、所有期間によって「所得税」「住民税」の税率が異なります。
「税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）」
5年以内の所有期間では39.63％の合計税率となり、5年超の所有では、20.315％の合計税率になります。

■まとめ
不動産売却で確定申告を行うことで、譲渡所得税と住民税の支払いが決定します。取得費用や売却費用での経費の取り扱いを計上することで、税金の額を正確に導くことができるのです。損をしない為にも経費の取り扱いには注意が必要です。
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