不動産売却と利回りの関係を知ると、「オーナーチェンジ」の物件の売却に役立てることができるのでしょうか。今回は、不動産売却と利回りの関係について紹介して売却方法を検討しましょう。

■賃貸物件の「利回り」とは
アパートやマンションの賃貸経営での、「投資額」に対する収益を数値化したものを「利回り」といいます。
単純に考えると、1000万円の購入物件に対して、100万円の収益であれば、
「利回り」＝（100÷1000）×100＝10％
とになります。「利回り」の計算では、「満室時」における場合で計算される数値の「表面利回り」と、年間の収入額から「年間の支出」を差し引いた金額による「実質利回り」の求めた金額があります。
「実質利回り＝（ 年間収入－年間支出 ）÷購入価格」

■オーナーチェンジによる売却
賃貸物件の売却では、新築のまま売る場合もありますが、ほとんどの場合は実際に稼働している賃貸物件を売却することによって「オーナーチェンジ」をはかることになります。不動産投資や資産運用を考えている場合には魅力のある物件となります。
実際に稼働しているのであれば、「表面利回り」や「実質利回り」がわかりやすいので、売却する上でのセールス・ポイントとして役立つことでしょう。

■求められる「利回り」とは
利回りの数値だけで判断することはできませんが、物件を販売する目安として「5％8％10％12％15％」の区切りで物件販売が行われています。
「5％」の利回りであっても「都心」「新築」「交通の利便性」などの環境によって、満室状態が続く物件もあるので、一概には判断しきれないものです。最悪なのは、賃貸物件としての評価がなされず、土地だけの金額で取引される場合です。
一般的には「想定利回り」を10％として目安にする人もいますが、いろんな条件が加味される為に「利回り」の役割は参考程度に考えられています。
確実に「評価額」を判断するには、①「収益還元法」②「減価法」③「取引事例比較法」による販売価格を求めることです。
①「収益還元法」とは
将来の収益から得る金額に対する現在の価値を評価する方法です。
②「減価法」とは
再調達原価から減価修正を行うことで、不動産の資産価値を求める方法です。尚、再調達原価＝購買市場の時価に対して購入費用を加味した値段です。
③「取引事例比較法」とは
多くの取引を参考にしたもので、実例から求める評価方法です。
◎利回りから判断する注意点
利回りが高いといっても、表面利回りや想定利回りだけでは、今後も借り手が見つかるとは限らないので、空室の場合も増える可能性があります。逆に「空室」であることが、売れる可能性としては、売却対象をマイホームとして考える人達へ、区分マンションとしての売却が有効です。

■まとめ
賃貸物件不動産の売却では、「利回り」を売却の目玉にするのではなく、交通の利便性や住みやすさ満室状況を具体的に示すような販売での付加価値が、実際の取引では役立つものです。「利回り」が低いからといって売却の方法をあきらめないでください。実際の「価値」は「利回り」以外で求めることができるからです。
埼玉エリアの不動産関連については、東宝ハウス浦和に是非ご相談ください。