埋設物と聞いて古墳や埋蔵金などを想像しがちですが、実はそれだけではないのです。建物の建材や土台のコンクリートなどは、建て壊しを何度か行っていると、意図的ではないにしろ、廃棄物が埋まっている場合があります。そのような土地を、売却した場合の対処の方法について紹介しましょう。

■埋蔵物と瑕疵担保責任について
土地の売却を行った後で、本人が知らなかった「埋蔵物」が発見された場合の責任を、「瑕疵担保責任」のように不動産の売却後から、判明する損害について保証を負うことになります。

土地の売却の場合は、更地にした場合に見えない部分から基礎工事の残りなどが、業者によってそのままになっていると、持ち主が知らないまま売却してしまうリスクもあるのです。その対処方法を内容物の分別ごとに紹介しましょう。

■埋蔵物と対処方法
地中にある埋設物には、いろいろな種類があります。本人が知らないような危険な物質がある場合もあります。周りに工場などがあった場合には、地中汚染の影響を受けてしまいます。通常は、建築資材や基礎の土台が埋まっていることが多々あるようです。

◎建築資材の埋蔵原因
過去に何度か立て直しや更地にしたりすることがあった場所に、建築資材といわれる解体の残りがあった場合の対処としては、売却後に瑕疵担保責任になりかねません。解体業者の中には費用を抑える為に地中深く埋め立てることがあったようです。

◎浄化槽や古い井戸の跡地
昭和の中期ごろまでは、井戸が使用されていたり水源が枯れて、そのまま埋め立てられたこともあります。建物の浄化槽や排水管などが地中深く埋まったままになることもあります。

井戸の対処については、専門業者による井戸の処理を「埋め戻す」依頼をすることが必要です。水源だったところの地盤沈下などは、危険性を伴うからです。井戸の処理も浄化槽の処理も工事費用が大きな負担を強いられることになります。

■売却前に埋蔵物の調査を
このような埋蔵物による問題処理を解決する為には、売却前の地中調査が必要です。そのまま売却した場合の危険性は、地盤沈下や液状化問題を引き起こして大きな被害に遭う恐れが高くなってしまい、売却費用よりも災害による損害費用の方が大きくなることも考えられるからです。

土地の使用目的が住宅以外に駐車場や更地のままだとしても、売主の埋蔵物に対する責任があるので、売却前の埋蔵物の撤去は重要な義務と認識すべきです。

◎3つの埋蔵物調査
①歴史資料による「地歴調査」
「地歴調査」は、過去の建造物や地質の状況を調べる手段として手軽な方法となっています。江戸時代の武家屋敷や年代によって埋め立てられた地域などが判明してきます。

特に東京の湾岸地区は大きな変化があったからです。特に注意したいのは工場の跡地や給油所の跡地には、土壌汚染や化学物質の残りなどは危険性の高い判断となります。

②地中レーダーを使用した検査
「地歴調査」で地中埋蔵物の可能性があれば、地中レーダーによって、埋蔵物の調査を確実に行っていきます。

地中レーダー探査は、電磁波によってすばやく埋蔵物を発見できることです。土壌汚染に関連する土壌ガス、ダイオキシン系の調査や重金属の調査、などが可能です。

③ボーリングによる最も確実な調査
ボーリングによる穴を掘ることで最も確実に調査が可能になります。その上、ボーリング調査によって地下水の調査ができることで、土壌汚染の検査も可能になります。1か所の調査費用で10万から20万くらいとなっています。

■水道管の引き込み工事の責任
埋蔵物の危険性や瑕疵担保責任は重要ですが、もう一つ売主が負担すべき義務には、一般的な責任として不動産の売買では、水道管工事の請負を負担することになっています。その為に、以前の水道管が残っていれば補強などの対策を行えるので、存在が残っていた方が良い場合があり、費用の削減ができるからです。

水道局に聞くことで、他人の水道管が自分の土地に入りこんでいる可能性であったり、ボーリング調査での損壊などを防ぐことになります。

また水道管の口径が以前の13ｍｍから現在使用基準の20ｍｍへの取り換え工事が必要な場合も考えられます。ただし、下水道の設置は使用者＝買主が負うべき負担となっています。

■まとめ
売却した土地に地中埋設物がある時の対処としては、売主側の責任として調査による廃棄を行うことが義務づけられます。

また水道管の設置も同じく売る側の義務ですので忘れないで下さい。目に見えないからと言って安心してはいけないのです。

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