土地と建物が、名義が違う場合の売却で悩んだことはありませんか?必ずしも土地と建物の名義が一緒とは限らないので、対処の仕方を知っておくと今後の役にたちます。土地と建物が、名義ちがう場合の売却の仕方を紹介します。

■土地と建物の名義が違う場合が存在する
親の所有の土地に子供の名義の住居があったりと、土地と建物の名義が違う場合にそれぞれが別に売却することは可能となっています。しかし、現実には、建物の名義人の許可を得ず、土地だけの売却が行われたとしても、購入することでトラブルの元になりかねません。

また、逆の場合も考えられます。土地の所有者の許可を得ずに売却が可能であっても、そういう複雑な土地や建物の利用法は困難なのです。では、トラブルなく土地と建物の名義が違う場合の対処方法を紹介しましょう。

■名義人の合意によって売却する
土地と建物が夫婦によって名義が別となっている場合には、双方の売却するという合意が必要になります。同居していれば話はスムーズに運びますが、離婚や別居中の場合には話し合いによって、売却の合意を取り付けて売却することができます。

承諾書や委任状のように実印と印鑑証明を必要とします。先に話したように土地と建物の名義を一緒にした上での、売却が売りやすくなることも頭に入れておきましょう。

■売却するには、名義変更が近道です。
一般的にも通常の売却方法としても、土地と建物の名義を統一した後で売却することが一番良い方法です。後々のトラブルを避ける為にも、土地と建物の名義を話し合いや買取によって、名義を統一することが良い方法なのです。

■土地や建物の名義人と音信不通の場合
家族や離婚した場合の相手が、意図的に音信不通になる場合もあります。このような場合の対処法としては、家庭裁判所に申立てを行います。

「不在者財産管理人を選任」といって、この不動産に対して簡単に探すことができずに、処置に困った場合は、「不在者自身」や「不在者の財産」について利害のある第三者の利益を守る為の処置として、裁判所で財産管理人選任等の処分ができることです。

しかし、利害関係の状況によっては認められないこともあるので注意が必要です。そうなる前に弁護士に相談することが必要です。

■名義人が病気により意思確認がとれない場合
親名義の土地を病気などの理由により代行して、売却に及ぶ場合の方法とは、代理人によって売却することになります。代理人には、「任意代理人」と「法定代理人」があります。

◎「任意代理人」
親と代理人の合意によって売却が可能になります。子供など家族が代理人になる場合があります。

◎認知症や精神疾患による意思確認が不可能な場合
成年後見制度を利用することで、代理として手続きを行うことができます。ただし意思確認のある代理人と違い、処分に対して必要性と相当性を法的に、認められた場合に限るので細かな注意が存在します。

◎代理人による注意事項
代理人による不動産の売却には名義人の委任状が必要になります。この場合には司法書士などによって本人の意思確認を行うことが義務づけられています。

■まとめ
土地や建物の名義が違う場合の売却は、名義を統一して売ることがより良い方法です。代理人を立てたり「不在者財産管理人を選任」を行う場合でも、本人の意思確認が優先しますので、名義人の意思が売却には最も必要なことになっています。

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