法人の税率が個人の場合よりも高いと言うイメージがありますが、所有期間が短い場合には法人の税率が優遇されている場合があります。土地(不動産)売却に関する税金の仕組みについて紹介していきましょう。

■土地の所有期間による税率とは?
法人の不動産売却による税率は、所有期間に関係なく一定した税率が33.49％となっています。法人の譲渡所得税は、年々減少する傾向にあります。

確かに、個人の不動産所有期間では、長い方が税率は優遇されているので、「特別控除」などもあるので、商売としてや事業としての収益に関係なく住居としての売却に関しては個人の税率は低めになっています。

5年を基準にした所有期間によって、個人の税率は短期譲渡所得と、長期譲渡所得に分けられています。

◎短期譲渡所得の税率は、5年未満の所有
39.63％の内容＝所得税30.63％+住民税9％

◎長期譲渡所得の税率は、5年超えの所有
20.315％の内容＝所得税15.315％+住民税5％

◎法人の譲渡所得税
33.49％の一律となっています。

以上のように、所有期間に関しては、短い期間での不動産売却だけで見ると、法人の場合が約6％ぐらいの低い税率になっています。

◎個人でも、法人になれる
個人の不動産取引でも、所有している不動産を数多く売却すれば、事業規模として扱われる場合がありますので、法人化した方が、個人の取引よりも税金面や経費の枠が拡大して優遇面が多くあるので、個人での取引を今後も続ける場合には、是非、法人化をおすすめします。

◎個人の優遇措置とは?
マイホームの売却では3000万円の特別控除や、買換えの特例などがあります。

■法人の税率表
法人が納める法人税の種類によって不動産譲渡所得税の優遇措置の対象になるかが決まります。基本的には、事業売り上げが1億円以下の事業者と1億円超えの事業者に分かれます。

◎1億円以下の法人税率（開始事業年度が平成30年4月1日以降）
・800万円以下の収益では、法人税は15％です。
・800万円超える収益では、法人税は23.2％です。
◎1億円超える法人税率（開始事業年度が平成30年4月1日以降）
法人税は23.2％です。

■法人の不動産売却の時期は重要
法人の不動産売却では、基本的には、不動産を引き渡した日を、「不動産の売却日」として仕訳を行っています。しかし、特例として、不動産の売却による契約が決まった日にちを、「不動産の売却日」として認める場合もあります。

「契約した日」と、「引き渡しを行った日」が、違う事業年度になる時には、売却の処理を利益の調整を行う為に、変更したりすることもあるのです。利益を増やしたい場合には、不動産の売却が「利益＝黒字」なのか「損益＝赤字」なのかで、処理を行います。

◎法人の収益は、他の事業収益と経費を合計して利益又は、損益に対して売り上げの計上をひとまとめにする為に、損益の通算や損益の繰り越しが税制的に有利にすることが可能です。

■法人の設備投資を税金対策に
法人が不動産の売却で得た収益を更なる投資に回すことで、節税対策となります。新規不動産の投資では、「減価償却」によって利益が減ることになって、収益のマイナスを税金の減少になる効果を得ます。他の利益の合計から損益を差し引くことになる訳です。

◎設備投資による特別償却とは
特別償却とは、減価償却費の計上が、購入時の減価償却費に対して減価償却費を上乗せする仕組みとなっており経費が増えることにより控除額も増えて、結果的に税金を減らすことになっています。

◎法人の消費税の処理について
不動産の売却では、土地と建物は別々に処理します。土地の売却では、消費税は、非課税になります。対象となる建物に関しては、消費税の対象となる可能性があります。

※個人同士の取引では、建物の売却でも消費税は非課税です。事業としての取引が課税対象になります。

■まとめ
土地（不動産）を売却した税金は法人の方が有利な期間は、所有期間が短い方が税率で約6％ほど優遇されます。他にも個人の場合と違い税金や経費の面で優遇されていますので、事業としての収益が1000万円を超える場合には、法人化することをおすすめします。

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