不動産売却する際には、仲介となる不動産会社に不動産売買契約書を作成してもらう必要があります。この契約書には記載内容に決まった書式はなく、契約内容を売主と買主の間で交渉しあいながら調整していきます。もし、売主と買主の仲介業者が異なる場合は業者間の取り決めで作成する業者が決まります。記載内容について重要な個所を見ていきましょう。

■売買・手付金などの代金や支払日
基本的に売主は物件を高く売りたいと考え、買主はできるだけ安く買いたいと思っているのでお互いに納得のいく金額を交渉していきましょう。支払われる時期や方法も併せて決めておきましょう。

手付金には解約手付・証約手付・違約手付・損害賠償の予定を兼ねる手付の4種類があり、不動産売買における手付金は、買主(手付金を放棄)、売主(手付金の倍を買主に支払う)というペナルティを負うことで契約を解除することができる解約手付に分類されます。

契約相手が「契約の履行に着手するまで」か「手付解除期日まで」の間であれば、契約解除することができますが、期限として不明確であるため相互の解釈に食い違いが生じる恐れがあります。

未然にトラブルを防ぐためにも、詳細な手付解除期限を契約書として取り決める必要があります。

■所有権移転登記、抵当権等の抹消、双方の費用負担
不動産の引き渡しを円滑に進めるため所有権移転登記、売主の抵当権の抹消、といった関係書類を揃える準備期間を契約書に記載します。

所有権移転登記の登録免許税・司法書士の報酬等の費用の負担は、登記によって利益を得るもの(買主)が行うものと、契約書で定めるのが一般的です。

不動産を売って回収できる権利を「抵当権」と呼び、売主は抵当権をはじめ所有権移転をするために障害となる権利を抹消し、完全な所有権を買主に引き渡さなければなりません。抹消のためにかかる負担は基本売主が行います。

■売買代金の決定方法
購入する土地の正確な面積がわからない場合は、登記簿上の面積を記載し、土地の売買代金を完全に決めてしまい契約する「売買代金固定型」「公簿売買」と呼ぶ方法で売り買い代金を決定します。

そのほかにも、売買契約の締結後、土地家屋調査士に依頼し測量結果と登記上の差額分を残り代金支払いにおいて清算する「売り買い代金清算型」という方法もあります。

■瑕疵担保責任とは?

買主が購入時に知りえなかった物件の欠陥を「瑕疵」と呼びます。これらが判明した、際売主へ補修や損害賠償などを請求することができ、売主が引き渡しからどれだけの期間、瑕疵の責任(瑕疵担保責任)を負うか取り決めます。

不動産会社が売主の場合は2年以上責任を負うことが義務付けられています。

■まとめ
不動産の売却の契約は人生の中で非常に大きな決断の一つです。売買契約書の契約内容を詳しく理解することで、お互い納得できる安心した取引ができることでしょう。

埼玉エリアの不動産関連については、東宝ハウス浦和に是非ご相談ください。