不動産を売ることで利益が出ることは、誰でも嬉しいはずです。しかし、税金の事が心配になってきます。今後のためにも、税金の取り扱いは知っておくべきでしょう。売却益と税金の関係について紹介しましょう。

■売却益の定義について
不動産を高く売りたい、でも税金が心配。微妙な立場で物事を考えるよりも、不動産に関わることを基本的に理解することで、税金はどうすれば良いのかが見えてくるはずです。今回は基本的なことについて紹介します。

最初に売却益の定義ですが、不動産の売却による利益の部分です。売却した金額そのものが、利益となるのではなく売却した不動産をどのように購入したのかで、元の購入金額や現在の資産価値がわかります。

その取得した金額や手数料などの経費と、今回売るための仲介手数料や印紙代などを差し引いた金額が利益（プラス）あるいは損益（マイナス）となって税金の対象となるかがわかります。この時の利益が「売却益」となっています。

基本的には、売却益（利益）が出た部分に税金がかかります。売却益がある場合は、確定申告が必要になりますが、マイナスの時には、確定申告をしなくても良いことになります。ただし、控除の対象や、申請のために必要な書類となる場合には確定申告が必要となります。

■売却益にかかる税金
不動産を売却する収入は、10ある所得の項目の中で、譲渡所得となっています。所得の中には、一緒に計算できる「総合課税」と単独で計算する「分離課税」がありますが、譲渡所得は「分離課税」となっています。

そのため、他の所得と通算（足したり引いたり）することができないために、税金の課税される対象額に影響してきます。売却益には、「譲渡所得税」と「住民税」が発生します。

◎不動産の譲渡所得の求め方
　譲渡所得の求め方＝売却した収入額-（取得費用+譲渡費用）

◎取得費用の求め方
売却する不動産の購入費用と必要経費から減価償却費を差し引いた金額

◎減価償却費の求め方
建物の築年数によって資産価値が異なり、建築構造の違いで償却率を求めることになります。これによって、年数が経過した現在の資産価値を求めることになります。

◎譲渡費用の求め方
譲渡費用とは、今回の不動産の売却にかかった必要経費で仲介手数料や印紙代が相当します。

■売却益に対する税率は
売却益の「譲渡所得税」と「住民税」は、一律ではないのです。不動産の所有していた年数によって税率が違ってきます。

税率の基準となるのは大きく分けて2つになります。所有期間が5年を基準としていて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれています。長く所有するほど税金が安くなる仕組みです。

◎短期譲渡所得の税率は5年以内の所有で
所得税30.63％と住民税 9％で＝合計39.63％

◎長期譲渡所得の税率は5年超えの所有で
所得税15.315％と住民税 5％で＝合計20.315％

◎10年を超える所有では、軽減税率の対象となる1億円以下の金額（居住用住宅のみ）
6000万円以下の所得に対して＝所得税10.21％と住民税4％の合計14.21％の税率に加えて6000万円を超える所得部分の税率は、所得税15.315％と住民税 5％で＝合計20.315％で計算されます。

■譲渡益に対する特典もある
ある一定の条件を満たすことによって、特別控除や軽減税率を受けることができます。マイホームを売却した場合には、3000万円の特別控除を受けることができますので譲渡益が3000万円以内であれば安心して売却できると言うことです。

10年を超える所有に対して軽減税率を利用できるので更に税率が安くなります。買い替える場合には特例として税金の支払いを次回の売却まで先延ばしすることができます。

◎損益（赤字）が出た場合にも特例がある
先に紹介したように譲渡所得は分離課税の為に損益通算ができないのですが、マイホームの売却で赤字になった場合には①買換えによる損益通算及び繰越控除が可能です。②マイホームの譲渡での赤字に対しても損益通算及び繰越控除が可能になります。

■まとめ
譲渡益に関する細かい計算などは、省略していますが、基本的な説明は紹介できたと思います。他にも相続による売却や贈与による売却で節税の可能性がありますので、他のページで紹介していますので是非ご覧ください。

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