不動産の売却を考えている方には、売却する理由や必要に駆られての事だと思います。5年以内の売却には、税金に関するデメリとあるので、紹介しましょう。また5年以内に売却する対策も紹介しますので参考にして下さい。

■不動産の売却は5年を基準に税金が異なる
日本の不動産市場はバブルによって投資につぐ投資で、不動産の転売が当たり前のように行なわれていました。このような不動産の転売目的が行き過ぎた為に、不動産市場にも大きな影響を与えていました。

国は不動産売買の度重なる転売に歯止めをかけようと所有期間に期限を設けて、税金の負担を重くして簡単に転売できないようにしているのです。

5年を基準に5年未満の所有による売却を「短期譲渡所得」と言い、5年を超える所有による売却を「長期期譲渡所得」と言い税制上の区別をしています。

・「短期譲渡所得」の税率＝所得税30.63%＋住民税9%＝39.63%
・「長期期譲渡所得」の税率＝所得税15.315%＋住民税5%＝20.315%

■不動産の売却を5年以内に行うデメリット
不動産の売却には、譲渡所得税と住民税が発生します。5年以内での所有による売却は、5年を超える所有に対しておよそ2倍近くも税率が異なってきます。単純に考えると1000万円の利益がある場合の税率が「39.63%」は396.3万円となり「20.315%」は、「203.15万円」なので、差額は「193.15万円」なので約2倍の200万円近い税金の負担となってきます。

不動産の売却では、売った金額からその不動産を取得した金額や特別控除を引いた金額が、プラス（利益）に対して譲渡所得や住民税が発生することになります。必ずしも利益が出るとは限らないのですが、万一の場合に参考にすると良いでしょう。

譲渡所得の求め方は＝不動産売却の収入-（取得費用＋譲渡費用）となっています。

◎取得費用とは、所有する不動産をどのように取得（購入）したかです。購入した契約書に記載された金額と、建物に対する減価償却費相当額を差し引きます。仲介手数料や経費をプラスします。

◎譲渡費用とは
不動産の売却する時に仲介手数料や印紙税の負担、売却に関連する立ち退き料などや、建物を取り壊した場合の費用と、借地権の売却に支払った名義書換料などが、譲渡費用となります。

■マイホームの売却で特別控除などの利点
①マイホームを売却する場合には、様々な優遇によるメリットがあります。

一番大きいのは3000万円の特別控除を利用できることです。3000万円を譲渡価格から差し引くことで、よほどの金額以外は、売却による利益が出ないことになり譲渡所得税や住民税は発生しません。

②10年を超える所有期間に対して軽減税率を利用できます。
利益の6000万円未満に対しては、所得税が10.21％、住民税が4％で合計14.21％の軽減措置があります。しかも、6000万円を超える部分に対しては、所得税が15.315％と住民税が5％の合計20.315％となります。

③マイホームの買換えの特例
譲渡税の課税を将来の売却時に繰越することができます。

④マイホームの買換えによる損失に対してできること
損益通算及び繰越控除が利用できます。

⑤マイホームの売却による損失に対してできること
損益通算及び繰越控除が利用できます。

■まとめ
不動産の売却を5年以内に行うデメリットとしては、譲渡所得税と住民税が発生する税金の大きさによる影響です。しかし5年以内であっても、マイホームの特別控除が利用できるのであれば、3000万円未満の金額次第では、時期を気にせずに必要に応じて対処した方が良いでしょう。

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