不動産を売却した場合には、多くの場合が売却する不動産の取得した金額よりも下がるのが予想できます。つまり、売却利益はなく赤字となる場合があるのです。通常は、譲渡価格がマイナスの場合は確定申告の必要はなくなります。しかし、損益通算を利用することができれば、結果的に税金を減らすことにつながります。損益通算を利用するケースについて紹介しましょう。

■不動産を売却の損益通算を利用とは、
不動産の売却によってできた赤字について、その他の所得と相殺することです。不動産の売却は、通常は分離課税として、その他の所得とは通算できないことになっており譲渡所得の赤字は切り捨てとなることになります。しかし、ある条件をクリアすることによって、「損益通算」や「繰越控除」が利用できることになります。

◎「損益通算」
不動産を売却の赤字（損益）を給与所得や事業所得などの家賃収入なども総合課税として損益通算ができます。所得の種類は10項目で、分離課税と総合課税があります。

◎「繰越控除」
不動産を売却の赤字（損益）年をまたいで繰り越すことが可能で最大4年間（3年間の繰り越し）利用できることになります。これによって、所得税等や住民税が軽減されることになるのです。

■マイホームの売却による特例
マイホームの売却では3,000万円の特別控除が利用可能です。条件の対象は以下のものとなります。

◎3,000万円の特別控除と特例
①「マイホームの定義」
マイホームとは、実際に住んでいる住宅や住まなくなって3年未満の住宅です。家屋を取り壊しての売却でも、1年以内の売却です。複数ある住宅では主要となる住宅となります。

②共通の定義
共有財産の場合には各人ごとに適用します。住宅ローンの控除の重複は、不可です。譲渡相手が親・兄弟・子供などの直系の血族や、親族の会社などは適用外です。

③所有期間の応じての控除
所有期間に関係なく3,000万円の控除が適用されます。また、10年を超える物件に対しては軽減税率が適用されます。

④特例は毎年利用することはできない
同じような特例を使用するには、3年おきにしか利用できません。

■マイホームの買換えの特例
マイホームの買換えによる譲渡所得が赤字の場合には、譲渡損失の「損益通算」や「繰越控除」が利用可能です。条件の対象は以下のものとなります。

◎買換えの特例
①「マイホームの定義」
マイホームとは、実際に住んでいる住宅や住まなくなって3年未満の住宅です。家屋を取り壊しての売却でも、1年以内の売却です。複数ある住宅では主要となる住宅となります。

②居痛の定義
共有財産の場合には各人ごとに適用します。住宅ローンの控除の重複は、不可です。譲渡相手が親・兄弟・子供などの直系の血族や、親族の会社などは適用外です。

③所有期間の定義
10年の所有期間によって買換えの特例を受けることができます。ただし、3,000万円の控除や10年超えの軽減税率の適用を行っていないことが条件です。

④特例は毎年利用することはできない
同じような特例を使用するには、3年おきにしか利用できません。

⑤譲渡金額の上限
譲渡金額は1憶円を超えないものとします。

◎買換えの計算による損得
「赤字の場合＝譲渡代金 ≦ 買換え代金の時」には、課税が繰り延べすることができます。
「黒字の場合＝譲渡代金 ＞ 買換え代金の時」には、差額の代金に長期の所得税・住民税がかかることになります。

■譲渡損失の特例を利用するには
◎居住用財産の買換えを行う場合の、譲渡損失の損益通算及び繰越控除や、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の条件。

①「マイホームの定義」に当てはまること。

②共有財産の場合には各人ごとに適用します。住宅ローンの控除の重複は、不可です。譲渡相手が親・兄弟・子供などの直系の血族や、親族の会社などは適用外です。

③一定の譲渡損失が認められること。土地の譲渡損失が500m2以下の部分の金額のみ対象です。

④所得金額が3,000万円以下の所得の年に繰越控除ができます。損益通算を行う年は所得制限なしとなります。

⑤平成31年12月31日までに譲渡の期限内となります。尚、損益通算できない赤字については以降3年間の繰越控除が可能です。

■まとめ
不動産を売却した時の損益通算を利用するには、買換え特例の条件を満たすことで「損益通算」や「繰越控除」が利用できるので該当する場合には是非ご利用下さい。

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