不動産を売ったときに利益が生じた場合「譲渡所得税」「住民税」が発生しますが、その物件を購入したときより価値が下がってしまうこともままあります。しかし、税金控除の制度をうまく利用すれば損失分を取り戻せることもあります。

■特例の適用に必要な要件
居住用の不動産を売りに出し赤字が発生した場合、その損失分の金額をその年の別の所得合計から差し引きすることができる特例を受けることができ、譲渡損失をその年の所得から控除(損益通算)することが可能です。

損益通算を利用しても控除できなかった損失は譲渡の翌年から3年間に渡り控除(繰越控除)を受けることができます。特例を受けるには以下の様な条件を満たしている必要があります。

◎土地と建物の所有期間が1月1日時点で5年を超える不動産
住居として利用しているか、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する必要があります。

◎敷地面積が500平方メートル以内
500㎡を超えるときは500平方メートルまでの譲渡損失が繰越控除の対象となります。

◎合計所得金額が3000万円以下
給与や不動産などの所得の合計を合計所得金額と呼び、繰越控除を受けるには合計金額が3000万円以下である必要があります。

◎居住用不動産として利用している
売主が住居として買った不動産物件でなければいけませんが、家主本人が単身赴任で別の住居に住んでいたとしても、家族がその住居に住んでいれば特例を受けることができます。

◎特殊関係者以外への譲渡
譲渡する相手が配偶者や直系親族、生計が一緒の親族、売主が所有者になっている同族会社などに該当する場合、特例を受けることができません。

◎住宅ローンを返済中である
損益通算、損失繰越の特例を受けるには、譲渡した前日の時点で償還期間10年以上の住宅ローンが残っている必要があります。

◎新しい入居先の要件
以前住んでいた自宅を売った年の前年の元旦から翌年の大晦日までの3年の間にまでに取得していること。取得した年の大晦日までに入居するか、入居見込みである

◎家屋の床面積が50平方メートル以上

◎築年数25年以内または耐震住宅

◎返済期間10年以上の住宅ローンを借りる

■特例の適用手続き方法
譲渡損失の繰越控除の特例を利用するには、売却した翌年に確定申告する必要があります。

・譲渡損失の金額の明細書
・譲渡損失の損益通算書と繰越控除の金額計算書
・売却した資産が国内に存在し敷地や借地権を証明する書類
・家屋の床面積を記した書類(登記事項証明書、売却契約書など)
・年末の住宅借入金などの残高証明書
・確定申告までに新しいマイホームに住んでいないとき、入居予定日を記した書類

確定申告書に以上の書類を添付して提出しましょう。なお繰越控除の場合は、年末の在宅借入金等、残高証明書の添付と、繰越控除を適用する年まで損失申告用の確定申告書を毎年用意しましょう。

※登記事項証明書の請求は郵送に加えオンラインにも対応しており、手数料も安く済みます。

■まとめ
不動産売却した世帯のおよそ8割に売却損が生じていることがわかっています。税法についての手続きは難しく、個人で進めていくには不安なことも多いかと思います。

埼玉エリアの不動産関連については、東宝ハウス浦和に是非ご相談ください。