不動産の売却は、消費税の計算に対して、賃貸経営とは違い税制の区分が異なる場合があります。家賃収入だけなら不動産所得として簡易課税で済む場合もありますが、不動産の売却においては、事業の内容の違いなどで分別される場合があります。今回は、不動産の売却における簡易課税の理解について紹介します。

■簡易課税制度とは何でしょう
消費税の計算を行うことに対して、難しい計算式を必要としない簡易課税方式による方法で済ますことがあります。業種にはそれぞれの割り当て区分が存在して、「売り上げ課税」に対する「仕入れ控除」の適用を分けて、課税の仕入れ率を行うことになっています。この仕入れ率を「みなし仕入れ率」といい、それぞれの業種によって仕入れ率が異なることになっています。

◎「みなし仕入れ率」とは何でしょうか
業種が卸売業だとした場合には、仕入れにかかる金額としては、90％以上を必要となってきます。この場合に控除される「みなし仕入れ率」として90％になっています。同じように6つの区分に分けられており、それぞれの「みなし仕入れ率」の違いを明記しています。

■業種による「みなし仕入れ率」
「みなし仕入れ率」による業種の区分を紹介します。

◎第一種事業は、卸売業として90％が「みなし仕入れ率」です。
◎第二種事業は、子売業として80％が「みなし仕入れ率」です。
◎第三種事業は、農業や林業や漁業と、製造業や建設業も含む業種として70％が「みなし仕入れ率」です。
◎第四種事業は、飲食店業などや第三種事業の加工や、役務に対する事業を、60％が「みなし仕入れ率」です。
◎第五種事業は、運輸通信業や金融・保険業 とサービス業として50％が「みなし仕入れ率」です。
◎第六種事業は、不動産業として40％が「みなし仕入れ率」です。
※事業区分の判定は、国税庁の書簡を参考にしています。

■内容による簡易課税の振り分け
事業用固定資産とは、不動産の賃貸による収入を減価償却や固定資産税の対象となるものです。このような不動産の売却では、業種の違いがあったとしても「第四種事業」の区分に振り分けられることになり、60％が「みなし仕入れ率」になっています。
第一種事業の卸売業であっても、第五種事業の運輸通信業であっても、「第四種事業」の区分に振り分けられることになっています。ただし、不動産業の場合には、注意すべき内容があります。

不動産売却で「仲介する仕事」に対しては、第六種事業としての40％が「みなし仕入れ率」となります。ですが、不動産の物件を賃貸営業として、会社による管理物件の経営をおこなっていた場合の売却に対しては、上記でお話しているように、「第四種事業」の区分に振り分けられることになり、60％が「みなし仕入れ率」になっています。このような方式は、売上高に対して「消費税の計算」を行う場合に限られていますので、正確な仕入れや控除などに対する売上に対しては適用外となっています。

■まとめ
不動産の売却における簡易課税の理解とは、消費税の計算式や、取り扱いの簡素化をおこなったものです。消費税の払い過ぎや二重の徴収にならない為にも、簡易課税の理解は必要なことなのです。

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