不動産を売却した場合の会計処理を仕訳する方法は、難しくなっています。個人と法人で処理が異なりますが、今回は個人の場合を中心に、参考程度に法人も紹介していきましょう。

■仕訳の方法が目的別に異なる事
◎個人の不動産売却
不動産を売却した場合の仕訳は、所有する目的が「事業の為に使用」として不動産を売却した場合には、「固定資産売却の損・益」として扱います。固定資産の中で不動産の土地や建物と、自動車などは「固定資産売却の損・益」として処理します。

項目としては、通常の場合に、「営業外収益」として記帳し、大きな金額の処理を行う場合には、「特別利益」として売り上げに記帳していきます。利益ではなく、マイナスとして損益が発生した場合には、「営業外損益」もしくは「特別損失」として扱いましょう。

個人事業主がプライベートの不動産を処理する場合には、「譲渡所得」として処理しますので、仕訳の必要はないです。

◎法人の不動産売却
法人としての不動産会社が、お客に対して不動産を売却する場合には、商売として収益を得た売り上げの一部に属すると言う考え方で、「売り上げ」と「減価の計算」として処理していきます。

■不動産の仕訳は固定資産売却損益勘定
土地は非課税で建物が課税対象となるので会計処理は、別々に処理を行います。
固定資産売却損益勘定には、売却代金の中に税金や控除などが含まれている為に、不動産の売却益を、事業利益のようには売り上げとは処理しないので、通常の「売上勘定として仕訳」をしない事になっています。

不動産の売却においての仕訳は、個人と法人、及び収益物件であったとしても、「固定資産売却損益勘定」として仕訳する事になっているのです。

■不動産売却の仕訳について
不動産売却の仕訳は、「簿価」を使用して会計処理を行います。

◎「簿価」と「時価」でタイミングを計る
「簿価」とは、不動産を購入した時の金額ですが、「時価」は売却する時点での金額なので、売却のタイミングによって利益や損益が出てきます。利益の為には売却のタイミングが必要だと言う事です。簿価の値段は変動しないので「絶対的な価値」と言う認識です。

■土地だけの仕訳例
◎土地だけの売却の場合
簿価が400万円の土地が、公共事業などの為に、500万円で高く売れて、仲介手数料の計算は「売却額×3％+6万円」で求めます。(速算表の仲介手数料の料率での400万円を超える場合の仲介手数料)500×3％+6＝21万円

次に手数料を差し引いた金額は、500 - 21 = 479万円です。
帳簿の左側に「借方」を記載し、右側には「貸方」を記載します。

◎簿価よりも高く売れた場合の仕訳
「借方」の記載
・「現金」＝479万円
・「支払手数料」(仲介手数料)＝21万円

「貸方」の記載
・土地＝400万円
・「固定資産売却益」＝100万円

◎売却が簿価より低い場合の仕訳
簿価が400万円の土地が、250万円で安く売れて、仲介手数料の計算は「売却額×4％+2万円」で求めます。
(速算表の売上高が200万円超400万円以下の場合の仲介手数料)250×4％+2＝12万円　　

次に手数料を差し引いた金額は、250- 12= 238万円です。損益が100万円です。
「借方」の記載
・「現金」＝238万円
・「支払手数料」(仲介手数料)＝12万円
・「固定資産税売却損」＝100万円

「貸方」の記載
・土地＝400万円
※貸方には簿価の400万円のみの記載となります。

■土地と建物の仕訳例
土地と建物(消費税を支払い)の仕訳例を売買契約書に記載から参考に記載します。
簿価が400万円の土地を500万円で売却、簿価が300万円の建物が400万円で売却して、両方とも利益が100万円ずつ出ました。

仲介手数料の計算は「売却額×3％+6万円」で求めます。500×3％+6＝21万円と500-21＝479万円です。「売却額×4％+2万円」400×4％+2＝18万円と400-18＝382万円です。売上合計＝861万円と手数料合計が39万円です。帳簿の左側に「借方」を記載し、右側には「貸方」を記載します。

◎簿価よりも高く売れた場合の仕訳
「借方」の記載
・「現金」＝861万円
・「支払手数料」(仲介手数料)＝39万円

「貸方」の記載
・土地＝400万円
・「固定資産売却益」＝100万円
・建物＝300万円
・「固定資産売却益」＝100万円
・仮受消費税：32万円
※建物の金額は課税対象で300+100＝400万円が課税対象となり「400×8％＝32万円」が消費税分です。

◎売却が簿価より低い場合の仕訳
簿価が400万円の土地が300万円で売却し、簿価が300万円の建物が200万円で売却では、両方とも損益が100万円ずつ出ました。仲介手数料の計算は「売却額×4％+2万円」で求めます。(300× 4%) + 2 = 14万円と300-14＝286万円です。

「売却額200万円×5%+」200×5％＝10万円と200-10＝190万円です。売上合計286+190＝476万円と手数料合計が24万円です。固定資産売却損は各100万円ずつです。

「借方」の記載
・「現金」＝476万円
・「支払手数料」(仲介手数料)＝24万円
・「固定資産売却損」＝100万円
・「固定資産売却損」＝100万円

「貸方」の記載
・土地＝300万円
・建物＝200万円
・土地＝100万円
・建物＝100万円
・仮受消費税：24万円
※売却でのマイナスは、非課税対象となり、建物の価格に対し「200× 8% = 16万円」が課税金額です。

■法人の場合で仕訳の考え方
企業や事業者と投資家は、不動産売却を行うと、居住用の物件でも課税の対象となります。課税対象の条件としては、2年前の課税売り上げが1000万円を超えた場合に、個人でも法人でも課税対象の事業として扱います。

■まとめ
個人の不動産の売却では、「譲渡所得」として取り扱います。固定資産税や減価償却費などの経費や控除などを差し引いて課税所得に税率をかけて譲渡所得税を支払います。

個人だけの収入については、仕訳が必要ないですが、事業として収益がある場合には、「固定資産売却損益勘定」で計算が必要になるのです。理解するには簿記などの参考書などを読み込む事も必要でしょう。

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