不動産の売却では、基本的に確定申告が必要です。確定申告による所得の中には、大きく分けると「総合課税」と「分離課税」になるので、不動産売却と関係する「分離課税」について説明していきます。

■「分離課税」とは何？
「分離課税」とは、不動産を売却した時に「譲渡所得」として、課税の方法を別々に行う事を言います。他にも「山林所得」や「株や投資の譲渡所得」「分離課税を選択した上場株式等の配当所得」などが該当します。

「分離課税」の課税方法は、それぞれの割り当てられた税率によって計算されるので、金額さえ少なければ税金を抑える事ができますが、特定の税率が高く設定されている場合もあるのでメリット・デメリットがあります。

■「総合課税」とは何？
「所得」は10の分類になっていますが、同じ分類でも「総合課税」や「分離課税」があります。サラリーマンの給与所得や、家賃収入の「不動産所得」の他には、「利子所得」や「配当所得」と「雑所得」や「一時所得」、総合課税に分類される場合の「譲渡所得」もあります。

「総合課税」は、これらの所得の合計に課税する方法なので、その分だけ、合計額が増える可能性があるので、税金も金額に合わせて高くなっていきます。

■不動産売却は分離課税で申告
一般的には、給与所得や家賃収入の不動産所得は、合計してから課税を行う「総合課税」で計算します。同じ不動産の処理なのに、「家賃収入」は「不動産所得」になり「総合課税」で処理しますが、不動産の売却は、「譲渡所得」として「分離課税」で処理を行います。

サラリーマンが不動産売却の「譲渡所得」と「給与所得」を合計して、課税処理を行うと高額の税金を支払う事になってしまって生活面でも支障があるので、別々に計算する事が、考えられたようです。

「家賃収入」では、赤字が出た場合に損益通算が可能です。「譲渡所得」の場合では、赤字が出ても損益通算ができないので、同じ不動産に関係する収入でも、処理の違いが大きく変わって来るのです。勘違いしないように、「家賃収入」と「不動産売却」は、別の課税方式だと言う事を理解しましょう。
※ただし、例外として「居住用財産を売却して損害を出した場合」のみ損益通算ができます。

■不動産売却の確定申告
不動産を売却した時にプラス（利益）が出た場合には、確定申告する必要があります。マイナスの場合には、確定申告の必要はないのですが、上記のように「居住用財産を売却して損害を出した場合」は、特例のメリットがあるので確定申告をした方がお得なのです。

◎譲渡所得の求め方は

1-「譲渡所得」＝「売却価格」-（不動産の購入価格+購入時の経費+売却の手数料など）-特別控除
2-「譲渡所得税」＝「譲渡所得」×「譲渡所得税の税率」で求めます。

◎「譲渡所得税の税率」は
不動産の所有期間によって税率が異なります。長く所有するほど税金が優遇されます。
・「短期所有譲渡の税率」＝39.63％＝所得税30.63％+住民税 9％
・「長期所有譲渡の税率」＝20.135％＝所得税15.315％+住民税 5％

■まとめ
不動産売却では、分離課税による計算で税金を計算しますが、確定申告では売却による利益があった場合に、必ず確定申告が必要であり、マイナスでの赤字分は、居住用財産を売却した場合に確定申告した方が税金の優遇につながります。

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