土地を売却したときに、発生した利益はどのくらいの税率が課せられるご存知ですか？また、逆にマイナスになった場合は、納税をしなければならないのでしょうか？今回は、そんな、土地を売却したときに出る利益と税についてみていきます。

土地を売却して納税までの流れ
①土地を売却する

②売買契約を結ぶ
・印紙税
(売買契約書、領収書に使用する)

③確定申告をする
※1.利益が出たときに申告する。
※2.給与などの他の所得と合算できない。(分離所得)
※3.売却した翌年の2月16日～3月15日
・所得税(期限は3月15日)
・住民税(申告後、5月に納付書が送付さている、4期に分けて支払うことができます。)

④納税

以上になりますが、今回は、③について調べてみます。

納税額を知るためには、「譲渡所得」を知ろう！
土地などを売却したときに得たお金(所得)のことを、「譲渡所得」といいます。所得税や住民税は、この譲渡所得を基に算出されます。

～不動産の譲渡所得の計算～
譲渡所得　＝　売却価格　－(取得費＋譲渡費用)

たとえば、購入価格5500万円、購入時諸費用　200万円、売却価格　4500万円、売却時諸費用300万円の土地の場合は以下のようになります。

譲渡所得　＝　5500万円　－｛4500万円＋※(200万円　＋　300万円)｝となって、

譲渡所得は500万円となります。上記の式の譲渡費用は、※購入時諸費用と売却諸費用を合わせた費用となります。

また、この譲渡所得税を基に所得税率や住民税率を算出します。

～所得税率と住民税率～
短期譲渡所得(所有5年以下)
所得税率　→　30％
住民税　　→　9％

長期譲渡所得(所有5年越え)
所得税率　→　15％
住民税　　→　5％

さらに、平成25年～令和19年は復興特別所得税が別途課税されます。
復興特別所得税　→　所得税　×　2.1％

～所得税と住民税の計算方法～
所得税　＝　譲渡所得税　×　所得税率
住民税　＝　譲渡所得税　×　住民税率
　
～譲渡所得が500万円だった場合～
税額合計　＝　所得税　＋　住民性　＋　復興税　なので、

※ここでは、長期譲渡所得とします。
所得税率(500万　×　0.15)＋住民税(500万　×　0.05)＋復興特別所得税(75万　×　0.021)

75万円　＋　25万円　＋　 約1.6万円　＝　101.6万円となります。

諸経費って具体的にどんな費用か？
・土地や建物購入代金
・仲介手数料
・契約書への印紙代
・登記費用
・不動産取得税
・土地ならし等の造形費用
・土地の上にあった建物の解体費用
など

土地の売却で使える特例・控除とは？
～長期譲渡所得の1000万円特別控除～
・平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する人
・平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する人

～5000万円の特別控除の特例～
・公共事業などのために土地建物を売った場合

～2000万円の特別控除の特例～
・特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合

～1500万円の特別控除の特例～
・特定住宅造成事業などのために土地を売った場合

～800万円の特別控除の特例～
・農地保有の合理化などのために土地を売った場合

他の所得と合算できるのか？
不動産の譲渡は申告分離課税です。他の所得とは合算できません。ただし、同年に複数の不動産を譲渡するとき、合算はできます。

確定申告と支払時期
不動産を売却して譲渡所得税が発生したとき、譲渡した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告をします。所得税＋復興税を納税しなければなりません。住民税は確定申告後、住民税納付書が5月に送付されます。到着次第支払うことができます。しかし、譲渡により損失が出た場合は、原則として申告の必要はありません。

・所得税、復興税
売却した翌年の2月16日～3月15日に申告し納税する。

・住民税
申告後、5月に納付書送付4期(6月、8月、10月、翌年1月)に分けて支払うことができる。

譲渡損失
不動産売却によって「譲渡損失」というものが生じることがあります。その場合、「損益通算」が可能になるので、確定申告をしましょう。
「損益通算」は、「譲渡損失」ででた金額を給与などの他の所得から控除することです。

まとめ
土地売却の流れから、売却したときに生じる利益、またそれに課せられる税についてみていきました。注意したいのは売却をして、利益が生じないときは原則申告はしなくてもよいですが、「損益通算」が可能になるので申告も検討するといいでしょう。

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