不動産の売却に対して課せられる税金の仕組みは複雑で、すぐに計算することは難しいのですが、少し勉強をすると自分でも算出することができます。今回は、不動産の売却益にかかる税金の出し方をまとめてみました。

譲渡所得税の計算方法
不動産を売却したことによって生じた所得のことを「譲渡所得」といいます。その所得に対しては、所得税と住民税が課税されます。なお、売却により損をした場合は課税されることはありません。所得税と住民税は不動産の売買において負担が大きくなりやすい税金で、以下のように計算します。

・計算方法
①課税譲渡所得＝売却代金－取得費用－譲渡費用－特別控除
②税額＝課税譲渡所得×税率

このように、順を追って計算をしていきます。

取得費用では、建物の減価償却が必要
上記の計算方法から見てわかるように、減税には、費用が重要になってきます。よって、費用に挙げられる項目は、漏れなく計上した方が有利になります。

取得費では、売却した不動産を取得した時にかかった費用(購入代金・仲介手数料・登記費用・印紙税・土地の測量費など)が計上できます。

建物の取得費用は、所有期間中の減価償却費を差し引いて計算しなければなりません。減価償却とは、時間の経過や使用により価値が減少していく固定資産を取得(購入)した際、その耐用年数に応じて取得費用を計上していく会計上の処理のことです。

知っておきたい特別控除
不動産を売却した時は、いくつかの特例がありますが、マイホームを譲渡した場合、利益が発生すると、そこから3000万円の特別控除を差し引き、その差し引いた課税部分に税率をかけることになります。

しかし、3000万円の特別控除を差し引くためにも、適用要件があります。現に居住していることや、転居してから3年後の年末までに居住している家屋やその家屋のある土地、災害などにより居住していた家屋が滅失した時の敷地に関する要件などがあります。

一般的に、普通のサラリーマンが購入するような規模のマイホームで、3000万円以上もマイホームの価格が値上がりしているケースはほとんどありません。よって、3000万円特別控除の要件に該当することが多く、課税譲渡所得はマイナスとなり、不動産を売却しても所得税が発生しないケースが多いのです。

税率は所有期間が長い方が有利
課税所得に税率をかけて、納める税金の額を算出するのですが、税率は不動産を所有している期間の長短で異なってくるのです。

・短期譲渡所得(所有期間5年以下)：所得税30％、住民税9％、合計税率39％
・長期譲渡所得(所有期間5年超)：所得税15％、住民税5％、合計税率20％

所有期間5年というのは、その土地や建物を購入した日から売った日までの期間で計算をするわけではなく、「売却した日の属する年の1月1日」で判定します。5年を超えるか否かを判断するのに気を付けたいポイントです。

まとめ
不動産の売却で税金がかかるのは、利益が出た場合だけです。売却益が出そうな場合には、不動産の所有が5年を超えるか、3000万円の特別控除が利用できるかをチェックし、節税できる方法を探しながら売却活動をしましょう。

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