不動産を売却すると、基本的には確定申告が必要となります。不動産の売却は、譲渡所得になります。「譲渡申告書」による確定申告は大きく分けると2つの方法があります。資産である、不動産を売却した場合の「譲渡申告書」について紹介しましょう。

不動産売却後の確定申告は2つの方法がある
不動産売却によって利益が生じると、確定申告が必要となります。「譲渡所得の確定申告」と「譲渡損失が出た場合の確定申告」です。

譲渡所得の確定申告の場合
不動産を売却すると利益が出た場合の「譲渡所得」では、確定申告の方法があります。
申告書によって、「譲渡所得税」の支払いを行う事になります。「譲渡所得税」は、資産である不動産の売却による税金の支払いをする事です。

■確定申告に必要となる書類の準備をする
譲渡所得の確定申告をするには、「税務署から入手する申請書類」や「自分が添付する書類」が必要です。

①「税務署から入手する申請書類」
税務署では、以下の書類をダウンロードするか、直接取りにいきましょう。
・確定申告書B様式
・分離課税用の確定申告書・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

書類の記入については、国税庁のホームページにて記載方法が載っているので参考にしましょう。

②「自分が添付する書類」
不動産の取得や売却に関係する契約書や領収書で、取り扱った金額の証明となる書類を用意します。
・不動産売却時の売買契約書は、購入金額を証明する書類です。
・不動産購入時の売買契約書はどのように取得したのか、取得した金額を証明する書類です。
・仲介手数料や印紙税などの領収書は、経費として差し引く為の金額を、証明する為に必要です。

③譲渡所得税を求める方法
譲渡所得税を求めるには、以下の計算で求めます。
・課税譲渡所得を求める＝売却価格-（取得費用-売却時の経費）-特別控除
・譲渡所得税の求め方＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

④特別控除の適用
マイホームを売却した場合は、特別控除の適用に該当する事で、3000万円の特別控除を受ける事ができます。

自分が住居として住んでいた事や、不動産の売買の関係が親子や親戚ではない事、売却した年から逆算して、2年以内に特例や譲渡損失などの特例を受けていない事です。住まなくなってからは、3年以内の売却となります。住民票の除票が必要です。

「譲渡所得税の求め方＝（課税譲渡所得－3000万円）×譲渡所得税の税率」

⑤10年以上所有で軽減税率の特例
不動産を10年以上に渡り所有期間があった場合には、軽減税率の特例を受ける事ができます。また、「3000万円の特別控除の特例」と併用が可能です。売却した「登記事項証明書」が必要です。

・課税長期譲渡所得金額が6000万円以下の場合では、
譲渡所得税の求め方＝課税長期譲渡所得×10％（税率）

・課税長期譲渡所得金額が6000万円以上の場合では、
譲渡所得税の求め方＝（課税長期譲渡所得－6000万円）×15％（税率）

⑥買い換えの特例の適用がある
不動産を売却した後に、住居として不動産を購入した場合に、買い換えの特例を受ける事ができます。特例を受けるには、条件があります。

・「売却した不動産」の条件
所有期間が10年以上であり、居住期間が10年以上である事です。ただし、売却価格は1億円以下に限ります。

・「買い換えした不動産」の条件
住居の床面積が50平方メートル以上であり、築年数25年以内または耐震住宅である事、土地面積が500平方メートル以下である事と、買い換え前の不動産の売却から3年以内である事などが条件です。
※3000万円の特別控除の特例や10年以上所有の軽減税率の特例が併用できません。

譲渡損失が出た場合の確定申告
不動産を売却で、損失が出る場合の方が多いでしょう。取得費用の金額の多さや控除などによって、購入金額がマイナスになる課税所得があります。基本は、申告の必要はありませんが、節税の為に必要な場合があります。通常は、分離課税なので損益の通算はできません。

■居住用不動産に買い換えなどでの特例
特例を受ける条件を満たすと、「損益通算」と「繰越控除」が利用できます。

①特例を受ける条件
・「売却した不動産」の条件
所有期間が5年以上である事です。
・「買い換えた不動産」の条件

床面積50平方メートル以上である事や、買い換え前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産である事、10年以上の住宅ローンがある事や買い換えの住居に、取得した年の翌年12月31日までの間に住む事が必要です。

②申請書類の用意
「確定申告書」と「居住用財産の譲渡損失による明細書」、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」の3つが必要です。

③添付する書類
・「売却した不動産の関連書類」の準備
「登記事項証明書」や「売買契約書」と「住民票の除票」が必要です。
・「買い換えした不動産の関連書類」の準備
「登記事項証明書」や「売買契約書」と「住宅ローンの残高証明書」や「住民票」が必要です。

④計算方法
譲渡損失の金額＝不動産の取得価格－（不動産取得の経費＋売却した不動産の売却価格）

■特定居住用財産の特例
特例を受ける条件を満たすと、「損益通算」と「繰越控除」が利用できます。

①特例を受ける条件
所有期間が5年以上である事と、売却契約を締結前日までに住宅ローンの期間は10年以上残っている事です。

②計算方法
譲渡損失の金額＝売却した不動産の購入価格－（売却した不動産購入時の諸経費＋売却した不動産の売却価格）※不動産の売却価格が、住宅ローン残高より低い場合には、損益通算と繰越控除できる譲渡損失の金額に対して限度額がある点です。

③必要な書類の準備
「確定申告書」と「居住用財産の譲渡損失による明細書」、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」の3つが必要です。
※繰越控除の特例の適用は、合計所得が3000万円以下に限定されます。

まとめ
資産である不動産売却による譲渡申告書には、2種類の申告方法があります。それぞれの条件や節税ポイントを理解して利用できる控除によって節税を行う事が可能です。

埼玉エリアでの不動産の売却に関しては、【東宝ハウス浦和】に是非ご相談ください。