土地売却において、利回りとの関係性・計算方法など分からない方は多くいるのではないでしょうか。今回は、土地売却においての利回りとは何なのか、計算式や注意点など一緒に見ていきましょう。

土地売却においての利回りとはなに?
土地売却においての利回りとは、｢投資｣した金額に対して、1年間でどれくらいの｢収入｣を得られるかを表す指標のことです。利回りには、｢表面利回り｣と、｢NOI利回り｣と｢実質利回り｣の3種類があります。この3種類の利回りを詳しく見ていきましょう。

・表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるのかという表面的な収益性を表す数値のことです。

計算式：表面利回り=1年間の収益÷初期投資×100(%)

例えば、アパート5室の表面利回は、家賃が50,000円、建築費3,000万円、利回り20%だとすると、

・5(室)×50,000(家賃)×12(ヵ月)×3,000万(建築費)×100=20%

となります。

・実質利回り
実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字のことです。

計算式：実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

例えば、年間家賃収入1,000万円、不動産価格6,000万円、購入時の諸経費400万円、不動産保有時の諸経費が年間200万円だと、下記の計算式になります。

・(1,000万円-200万円)÷(6,000万円+200万円)×100=12.9%

・NOI利回り
NOIとはネットオペレーティングカム(Net Operating Income)の略です。Netとは｢実質の｣Operatingとは｢運用｣、Incomeとは｢収入｣と意味するので、直訳すると｢実質の運用収入｣になります。

計算式：NOI利回り=年換算NOI(実質の運用収入)÷不動産取得額

例えば、総投資額2億円(物件価格+諸費用)、年間賃料収入(満室時)1,000万円、保有時諸経費300万円減価償却費2,000万円の物件だと、下記の計算式になります。

・NOI利回り=(1,000万円-300万円)÷2億円×100=3.5%となります。

土地売却で利回りを考えた場合に不利になる点があります。それが売却時の価格なのです。売却のときは土地・建物価格を合算した数字で利回りが計算されます。

例えば、土地が無料でマンションの価格が2億円。年間のNOI(実質運用収入)が1,000万円となるような投資をしたとします。

ところが事情があって、このマンションを売却することになりました。NOI利回りの目線が10%だった場合、土地価格の総額が2億円になってしまいます。この売却によって土地代が損をする形になります。

利回りのことについて詳しく理解することが重要になります。

土地売却、利回りにおいての注意点
・入居率を考慮する
多くの場合、不動産会社から初めの段階で受ける利回りは、満室想定利回りで想定されています。例えば2億円で購入したアパートマンションの1室の家賃20万円で10戸だった場合、満室時には月200万円、年収で2,400万円になり、利回りは24%です。

それがもし満室時の家賃収入が70%の割合だとすると、2,400万円/年×70%=1,680万円/年程度しか収入が得られず、利回りは16.8%となります。

年間で2,400万円の収入があることを予想していたのに、1,680万円しか入ってこないとなると、その埋め合わせを調整しなければならなかったり、悩みの種になります。

また工夫を凝らして入居率を高めることも必要ですが、実際の手元にどれだけのお金が入ってくるのか、厳しい基準で考慮することも大切です。

・利回りの高い物件ほどリスクが高い
掘り出し物ならば利回りも高くリスクも低い物件です。しかし、一般的には利回りが良い物件ほど、その競争率も高くなり、より良い物件は不動産会社が再販するなど、一般の市場に出回りません。

利回りが高くて売れ残っている物件ほど、基本的に需要が低くリスクの高い分野になるため、注意が必要です。

まとめ
利回りについての説明や計算方法、その注意点を説明しました。利回りは数値だけを見て判断するのではなく、その内容について深く理解することが大切です。

埼玉エリアでの不動産の売却に関しては、【東宝ハウス浦和】に是非ご相談ください。