マイホームを売却して利益が出た場合には、譲渡所得税などの税金を支払う必要があります。譲渡所得税の計算する際に、建物の減価償却費を求めることになるのですが、耐用年数や減価償却率があるのでわかりにくい計算となります。減価償却のポイントを押さえて、納付をする際に役立ててください。

譲渡所得を求めるために必要な減価償却
不動産売却によって出た利益を「譲渡所得」といいます。譲渡所得を得ることができた場合には、税金を支払うために確定申告をする義務があります。支払うべき税金の金額は、

譲渡所得　＝　売却価格　－　（減価償却累計額を差し引いた取得費　+　譲渡費用）

と計算します。譲渡費用とは、仲介手数料など売却をする際にかかった費用となります。

減価償却累計額を差し引いた取得費とは、その不動産を購入した際にかかった費用を指しますが、売却する時点の建物の価値は、購入した当初の価値とは同じではありません。そのため、建物の用途や構造別に設定されている減価償却費を経過年数から計算し、購入費用から差し引く必要があるのです。

居住用建物の減価償却費相当額を求める式
自宅建物の減価償却費相当額を求めるには、建物の取得価格、残存価格、耐用年数に対応する償却率、取得してからの経過年数を用います。計算式は次のようになります。

減価償却費相当額　＝　取得価格　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

・取得価格：購入代金と購入するのに要した諸費用の合計額
・残存価格：耐用年数がきても最低限残る建物の価値。減価償却費相当額の計算では、残存価額は取得価額の10％とされます。残存価額を10％とするために、取得価額に0.9を乗じます。
・償却率：耐用年数によって償却率が決まっています。
・経過年数：取得してからの年数。1年未満の端数が生じたときは、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満の端数は切り捨てます。

減価償却に使用する耐用年数と償却率
建物の耐用年数と償却率は、建物の構造または種類、細目に応じて財務省令によって定められています。

・木造：耐用年数33年、償却率0.031
・軽量鉄骨：耐用年数40年、償却率0.025
・鉄筋コンクリート造：耐用年数70年、償却率0.015

このように、建物の構造により耐用年数が変わるため、減価償却費も異なります。

例えば、マイホーム(軽量鉄骨)を1200万円で購入し、20年経過して売却する場合の減価償却費は

1200万円×0.9×0.025(償却率)×20年＝540万円

と、なります。このように、減価償却費を求め譲渡所得を求めていきます。

まとめ
減価償却費の計算式は単純ですが、実際に計算を行うには専門的な知識が必要になることがあります。そのため、不動産売却をした年の確定申告を自分で行うことはハードルが高いかもしれません。それでも、大まかな減価償却費の計算ができれば、不動産売却の際に確定申告をする義務があるかどうか判断することが可能です。

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