土地を売る事によって、その収入が全て税金の対象になるわけではありません。今回は土地の売却に関する税金をおさえる節税の話を紹介していきます。初めて土地を売る場合の参考にして頂けるとありがたいです。

売却益とは、どういう意味?
土地や建物を売る事による、利益の事を「売却益」といいます。逆に利益が出なかった場合には、「売却損」と呼びます。「売却益」は不動産の課税対象額にあたります。課税対象額は、譲渡所得を求めるものなので「課税譲渡所得金額」と呼ばれています。

■譲渡所得の意味する事
土地や建物を売却した値段から取得した元の値段と、売却する為に使用した経費などを差し引いた金額を指します。

■譲渡所得を求める計算式
・「譲渡所得」を計算する＝売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除
・「税金＝譲渡税」を計算する＝譲渡所得　×　税率
このように、土地を売却した金額の全額が課税の対象ではないのです。

■取得費は、元の値段を示します
自分で購入した場合には、売買契約書に記載されている購入価格が「取得費」ですが、相続などの場合は、元の値段がわからない場合もあります。

・実額法で求める＝売買契約書での購入額で調べる。
・概算法で求める＝売却価格の5％で求めます。
※減価償却による費用を差し引く事で、建物の取得費を求めるのです。

■減価償却は建物の価値
土地と違って建物は築年数によって「資産価値」が減っていきます。その減った金額を差し引く事で現在の価格を求めます。

税金の対象を調べよう
土地を売却する事による税金の対象としては、仲介業者に支払う手数料の他にも、税金として、「印紙税」や「登録免許税」や「譲渡所得税＝所得税+住民税+復興特別所得税」がかかるのです。

■印紙税の支払いとは
土地を売る時の「売買契約書」に貼る印紙の購入代金の事です。契約者の印鑑で割り印を押す事になっています。

■登録免許税とは
不動産所有者の名義を登録する行為です。まれに、名義変更をしていない場合もありますが、土地を勝手に使用する悪辣な考えを持つ非常識な人に対抗する為にも、今後のトラブルを避ける為にも必要な処置なのです。「所有権の移転に伴う不動産登記」となっています。

■譲渡所得税の税率と住民税の税率について
不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告をしなければなりません。赤字の場合は、確定申告は（一部を除いて）必要がないです。税金は、土地の所有期間によっても税率が大きく異なるので注意しましょう。

節税をするには、どうすればいいのでしょう
■印紙税の軽減措置を利用する
2014年から2020年の3月31日までに作成された契約書で、10万円を超えるものが対象となります。契約時期によって、印紙代が約半分の値段になるので、500万円以上の取引では1万円が、半分の5000円になるので負担額の節税効果は大きいです。

■譲渡所得税の税率の違いを知るには
不動産の所有する長さによって、税率が大きく違ってきます。5年以内の所有する期間を「短期譲渡所得」といい、5年を超える場合を「長期譲渡所得」と呼びます。税率は長く所有するほど優遇されています。

・短期譲渡所得は＝譲渡所得税30.63％+住民税9％＝39.63％です。
・長期譲渡所得は＝譲渡所得税15.315％+住民税5％＝20.315％です。
※復興特別所得税（所得税×2.1％）が含まれます。

土地の税金控除の特例

1-平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する人の控除
条件に当てはまる場合、1,000万円の特別控除の特例があります。

2-公共事業などの為に土地建物を売った場合
公共事業目的では、5,000万円の特別控除の特例があります。

3-特定土地区画整理事業などの為に土地を売った場合
2,000万円の控除を受ける事ができます。

4- 特定住宅地造成事業などの為に土地を売った場合
特別控除額1,500万円が受けられます。

5-農地保有の合理化などの為に土地を売った場合
認定農業者などに農地を売った場合に、特別控除額800万円を受ける事ができます。

※譲渡益の合計5,000万円が限度になります。

まとめ
土地の売却と建物の売却での税金は違いがあるので、控除についての対象や減価償却において確認しましょう。節税の為には、所有期間も大事です。確定申告は、譲渡益がある場合には必ず申告する必要があります。

埼玉エリアでの不動産の売却に関しては、【東宝ハウス浦和】に是非ご相談ください。