不動産の中には、建物と土地を一緒にした金額で売却する場合がありますが、本来は土地と建物の評価や課税に違いが生じるので、別々に計算されます。今回は、土地と建物の割合の方法と注意点について紹介しましょう。

建物と土地の値段を調べる
はっきりと調べられる方法は、売買契約書に金額の表示価格です。具体的な数字の割合が表示されていない場合には、「消費税」の価格で逆算する方法があります。建物の値段に対して消費税が課税されますが、個人同士の売買では「消費税」が発生しません。多くの場合は、土地と建物の割合を知らない場合が多いのです。

■売主と買主の立場からの割合
売主は土地が多い方が、消費税の対象にならないので、有利となる場合があり、買主は建物の割合が多いと消費税の課税が支払いに関わってくるのです。買主が売主に消費税を払って、売主が国へ税金を支払います。

しかし、個人のマイホームの売却では、消費税の対象外になります。買主としては、金額が同じであれば、建物の割合が多い方が減価償却費を差し引く事で、課税の対象額が小さくなるので建物の割合が大きい方が良い場合があるのです。

土地と建物の金額割合を求め方
割合を求める方法は、大きく3つの方法でわかります。

【1-譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価比率による※按分】
土地の実勢価格を「公示価格」によって計算して、全体の譲渡金額から「土地の価格」を引く事で建物の金額を求めます。路線価が公示価格の80%になるように設定しているので、土地の金額を計算します。
※按分とは、わける事です。

【2-相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分】
家屋と土地それぞれの「固定資産税評価額」によって、その比率を基に全体の譲渡金額から割合を求める方法です。

【3-土地、建物の原価を基にした按分】
同じ建物を建てる事を仮定して、実際にいくら費用が必要なのかを「再調達原価」を基本とした金額を求めます。この建物の金額を、全体の譲渡金額から差し引く事でわかります。

■買主の取得費がわからない場合
国税庁が提示している、「建物の標準的な建築価額表」によって、経過年数に対する「減価償却費」を差し引く事で、購入時の取得価額とする事が認められています。

※買主と売主が別の方法で計算をした場合でも、合理的な計算として認められていれば、方法を統一しない事もあり、それでも認可されています。

まとめ
土地建物の按分計算については、個人や事業者で考え方が異なりますが、その計算が上記の3つの合理的な方法で求める事で認められています。売る側が、課税事業者の場合には、課税期間に税務署長に承認してもらう必要があるので、時期による注意が必要な場合もあります。

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