物件を売却するとき、どうしても気になるのが築年数との関係ですね。それが築年数が長ければ長いほど売却額が下がります。では、確定申告をするときはどう対処すればいいのでしょうか？

■物件を売ろう！
不動産といえば土地や建物があります。今回は建物として話を進めましょう。また、住居という意味での建物でも居住目的と投資目的の二つの用途がありますが、前者を中心として説明します。

建物の売却額は、買うときに払った取得価格を基準とします。これを簿価といいますが、帳簿に書かれている言葉であり、会計処理の世界ではよく使われています。

しかし、築年数が経過していくうちに建物などが老朽化しますので、価格そのものは下がります。対照的に使われる補器用語に時価とあり、いわゆる不動産の市場価格がこれに当てはまります。

簿価-使用消耗分を経年で計算＝時価

ということになります。

尚、計算をするときは不動産鑑定士に計算を委託してもらうか、固定資産税と相続税におけるそれぞれの評価額から計算をするやり方のほか、不動産会社に査定をお願いしてもらう方式がありますが、その場合は複数の会社にお願いして査定をもらったほうが、売却をする際に一番適した額を見極めることにつながります。

◎損益通算
売却額から資産簿価譲渡費用を引いた額が売却損益となり、簿価と損益通算の計算が、重要なカギを握ることになります。

■減価償却と確定申告の意外な関係
実際に建物が完成し、それからの年数の応じてから価値を算出し、減少した価格を金額に換算してから事業経費として計上した数字こそが減価償却費といいます。これは企業会計法で定められています。

◎法定耐用年数
この基準は減価償却資産の種類別によって価値は減少します。そのペースは法律にのっとり、法定耐用年数として定められています。計算方法は定額法と定率法の二種類があります。

定額法→減価償却対象となる金額÷耐用年数(均等で)＝一定額を毎年償却するが、平成28(2016)年4月以降に取得したマンションの場合、これが適用されます。

尚、主な法定耐用年数に関しては、マイホームの場合、木造は耐用年数が33年なのに対し軽量鉄骨が40年で鉄筋コンクリートが70年と定められています。

◎毎年2月になったらやりましょう！
2月といえば確定申告の季節で、居住用の不動産を売却したら必須となりますので申告はしましょう。それを行うと、源泉徴収税率還付を受けられます。計算式については以下のとおりです。

◎計算
譲渡価格-取得費-譲渡費用

これらを計算して生じたのが、課税譲渡所得になるわけです。売却した物件価格に対し、減価償却後の価格から仲介手数料や印紙税などの費用を差引いた額が課税譲渡所得です。

この計算で損失が出る場合、売却と買替えについては以下のとおりです。

◎売却・買替え→それぞれ、譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除特例を受けることができる。

不動産売却における減価償却の話でしたが、この話は確定申告にまでかかわってきますので、それが終わるまでは売却のプロセスであると覚えておいてください。

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